房地产调研陈述

时刻：2024-06-18 11:15:48 查询拜访陈述我要投稿

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房地产调研陈述合用（15篇）

　　在人们素养不竭提高的今天，需要操作陈述的气象愈来愈多，陈述具有成文事后性的特点。那么甚么样的陈述才是有用的呢？下面是小编为巨匠清理的房地产调研陈述，但愿能够辅佐到巨匠。

房地产调研陈述合用（15篇）

房地产调研陈述1

　　近期，由市统计局牵头，就准旗房地产斥地气象进行了专项调研。此次调研勾当共访谒了21家房地产斥地公司，实地查核了都邑雅园经济合用房、锦丽苑、名盛园商住小区、桃园盛景商住小区等小区的培育汲引气象，访谒了部门小区住户，听取了各房地产斥地公司的气象介绍。经由过程调研，体味了全旗房地财富成长现状及存在的问题。

　　比来几年来，准旗在工业经济迅猛成长的带动下，经济社会实现了超越式成长，城乡居平易近收入逐年增添，糊口水平不竭提高，固定资产投资快速增添，前三季度累计完成401亿元。为遏制房价过快上涨，按捺投资、投契性需求，促进房地产市场平稳健康成长，国家和处所前后出台了一系列政策，从限贷、限购、限外、限价，到提高存款预备金率、加息、扩除夜保障性住房供给等各个方面增强了房地产市场的宏不美不美观调控。在此布景下，前三季度准旗房地产市场运行稳中有升，一方面，房地财富继续连结高位运行，新开工面积多于旧年，施工规模继续扩除夜;此外一方面，市场发卖稳中趋缓，价钱涨幅有所回落，市场不美不美观望空气渐显。整体而言，全旗房地产市场运行正朝着宏不美不美观调控预期标的方针成长。

　　1、20xx年前三季度房地产运行气象：

　　1、斥地投资继续高位运行，室第投资增速加速

　　三季度，全旗共有房地产斥地企业45家(其中天资企业24家)，启动斥地项目65个，筹算总投资达100.96亿元，累计完成投资46.55亿元，同比增添548.6%，比前四年累计完成额超出超越0.55亿元，达到有史以来最高。其中：室第投资31.7亿元，同比增添521.6%;办公楼投资3.58亿元;商业营业用房投资7.33亿元;其他投资3.94亿元。室第投资占总投资的比重达68%，处于主体地位。

　　2、资金来历慢慢趋紧，自筹资金和其他资金成为主渠道

　　前三季度，全旗共斥地65个项目筹算总投资100.96亿元，到位资金39.55亿元，资金到位率为39.2%，缺口资金约7亿元。

　　据查询拜访，8成房地产商资金缺口除夜，来历趋紧，首要受信贷收紧等成分的影响，国内贷款在资金来历中所占比重下降，自筹资金和其他资金所占比重提高。前三季度，在所有资金来历中：国内贷款1.28亿元，同比下降39%。所占比重由上年同期的29.3%下降到2.8%。自筹资金、其他资金分袂为38.6亿元和6.67亿元，分袂增添3512%和156.5%，所占比重分袂由上年同期的34.1%、13.2%提高到82.9%、14.3%。

　　3、安居性保障房培育汲引进度加速

　　准旗保障房培育汲引有序敦促，至9月底，全旗已开工培育汲引各类保障房5024套，其中新开工3486套，开工率为100%;施工面积为128.45万平方米，其中：廉租房4.87万平方米、公共租赁住房1万平方米、经济合用房2.4万平方米、各类棚户刷新120.18万平方米;累计完成投资6.07亿元，其中：廉租房0.26亿元、公共租赁住房0.07亿元、经济合用房0.34亿元，各类棚户刷新5.4亿元，住房保障工作进度居全市前列。

　　4、商品房供销闪现较着差距，成交数刻下滑

　　从供给方面看：前三季度，全旗商品衡宇施工面积364.1万平方米，在建规模同比增添248.6万平方米，增添215.2%，增速比上年同期提高7.6个百分点。其中，商品房新开工面积330.37万平方米，增添297.9%。因为除夜量房地产商插手保障房斥地培育汲引中，使得房地产投资规模继续扩年夜，未来房源供给足够。

　　从需求方面看：1-9月，全旗商品房落成面积70.58万平方米，同比增添70%，7、8、9月发卖面积分袂为18.94万平方米、28.86万平方米、29.36万平方米，同比分袂下降4.7%、0.4%、53.3%;7、8、9月发卖量分袂为1201套、1897套、1936套，同比分袂削减244套、486套、1599套;第三季度发卖额14.94亿元，同比下降55.9%，室第平均售价略有下降。9月本是商品房发卖的传统旺季，但因为受限购气象和调控政策影响，较着闪现出金九成色不足，银十开盘不畅，所签售合同不到20%，发卖面积也仅为存量房的10%。首要启事是斥地量较多，而且采办群体多为当地储户，加上宏不美不美观调控政策进一步趋紧，房贷收紧，限购扩除夜，贷款利率上调，投契性购房获利必定削减，除夜部门消费者采办意愿下降，加受骗局搬场还没有了了，使除夜部门购房者持不美不美观望立场。另据历年来统计数据显示：1990-20xx年全旗城镇累计斥地商品室第面积为723.81万平方米，全旗20xx年城镇常住户数以7.27万户估算，这样平均每户理论住房面积达到99.56平方米，不难看出到今年年尾房地产市场已根底饱和。

　　2、准旗未来房地产市场走势气象

　　总的来看，政策调控的堆集效应对房价上涨的遏制浸染已慢慢闪现，未来房地产市场跟着宏不美不美观经济不必定成分的增多及调控力度的增除夜，短时辰内房贷政策收紧的态势将不成能放松，加息和提高存款预备金率的.货泉政策仍将延续。在查询拜访中，六成房地产商认为照今朝速度和斥地量，我旗房地产市场将很快饱和，组成供除夜于求的场所排场，市场发卖将迎来一个拐点，房价上占雍︿不除夜，而企业为了回笼资金，降价打折出售是独一的明智选择。是以，为了缩小供需矛盾，政府应适度节制房地产培育汲引规模，让投资需求回归理性化，从而使房地产市场有序健康成长。

　　3、需要关注的几个问题

　　1、各除夜房地产企业资金缺口压力除夜

　　准旗几家较除夜的房地产商资金来历首要靠自筹，融资压力很除夜。筹资压力问题在承担保障房培育汲引的企业中也普遍存在，今年全旗各类保障房培育汲引使命为4434套，总量比旧年增添23%，在规模扩除夜的气象下资金到位率却有所下降，存在较除夜缺口。是以，我旗应在积极争夺中心财政津贴的同时，从各方面多渠道筹集资金，填补保障性住房资金存在的缺口，加速敦促保障性安居工程培育汲引，加除夜保障性住房供给，改良住房供给结构。

　　2、房地产项目审批手续复杂，审批流程长，在必定水平上影响了项目开工进度。

　　3、部门保障房培育汲引项目供电，供水、供暖、室外管网等根底步履法子不到位，导致项目培育汲引进度迟缓。

　　4、保障房斥地用地不足。因为旧城刷新拆迁难度除夜，不能整体拆迁，使得房地产斥地项目容积率变小，部门项目难以除夜规模开工培育汲引。

房地产调研陈述2

　　比来几年来，xx地域房地产行业迅猛成长，促进了当地经济成长和税收增添，可是，经由过程我们搜检发现，房地产行业存在需要资金量除夜，经营周期长，预收预付账款多，经营编制多样等经营特点，由此，也潜匿着一些问题，针对存在的问题，若何进一步增强税务治理，梗塞裂痕，参议以下：

　　1、存在的问题

　　（一）企业之间合作建房不按划定申报纳税。今朝房地产行业己组成多种斥地形式，有一部门房地产斥地企业以让渡部门衡宇的所有权为价钱，换取部门土地的操作权，组成所谓的合作建房或名义上的代建房。遵循税法划定，合作建房的双方均发生了发卖步履，应分袂交纳发卖房地产和让渡无形资产的相关税收，理当申报纳税。但在现实糊口中，合作双方经常不申报纳税。瞒报了这部门发卖收入，偷逃了税款。

　　（二）以斥地衡宇抵顶所欠建筑商金钱，不入帐，不做收入。只在企业内部财政报表中闪现，导致企业少计了应税收入，少缴纳了企业所得税。以衡宇抵顶拆迁户抵偿费、银行借债本息、支出工程款、获得土地操作权等不计收入，偷逃企业所得税。

　　（三）发卖款持久不结转或少结转收入。房地产斥地商持久将发卖款、预收定金、衡宇配套费等挂在“其他应收款”、“其他应付款”等交往帐上，不与帐面的成本、费用配比结算，造成帐面无应税所得或吃亏，或以现实收到金钱必定收入实现，偷逃企业所得税。分期收款发卖，不遵循合同商定的时刻确认收入，以未清理、未决算为由迟延缴纳企业所得税。

　　（四）无正当出处以较着偏低的价钱发卖斥地产物，从而达到少缴营业税和企业所得税的方针。虚斥地票削减计税按照，实现“双偷”。房地产斥地企业依发卖不动产发票开具金额必定售房收入缴纳营业税，土地增值税所得税等税收，购房者以发卖不动产发票开具金额缴纳契税后，打点《衡宇所有权证》，可见发卖不动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税按照，故双方和谈少开或不斥地卖不动产发票，实现所谓“共赢”，实则是实现应纳税款的“双偷”。

　　（五）代收金钱偷逃税。将在发卖房产时一路收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税，所得税。将收取的拆迁安设抵偿费列“其他应付款”，年尾不申报纳税。

　　（六）“收入实收不转”直接抵减应付工程款，偷逃税款。房地产斥地企业因施工方耽延工期等启事收取的罚款收入及投资方对应由房地产斥地企业转付施工方精采工程及提早落成奖励收入不经由过程“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而削减会计利润偷逃企业所得税。

　　（七）与联系关系方企业之间互转收入和费用。与联系关系方企业之间，出格是统一地址办公的联系关系企业之间，因为营业交往频仍，益处关系慎密慎密亲密，互转收入和费用存在着很强的可操作性和藏匿性，导致企业事实下场多计费用或少计收入，偷逃税款。

　　（八）多列预提费用。一些企业采纳“预提费用”、“待摊费用”帐目调剂当期利润。出格是预提“公共配套”费用数额除夜，在配套工程落成验收往后不实时结转配套工程成本，对多提费用的余额不实时调剂、冲减商品房成本，而是持久动弹操作，削减应纳税所得额，甚至有的企业在配套工程落成验收往后仍继续计提或几回再三计提“预提费用”，借以偷逃税款。

　　（九）虚列或虚增成本费用，偷逃企业所得税。具体默示为：

　　（1）将落成与未落成的项目混在一路，造成落成项目成本虚增；

　　（2）将斥地项目以外的道路铺设、小区绿化等工程成本列入斥地成本。自用房产斥地成本不从“斥地产物”转到“固定资产”，而是计入对外发卖商品房成本，偷逃企业所得税。

　　（3）多列利息支出和经营费用。

　　（4）扩除夜拆迁安设抵偿面积，削减可售面积，多结转经营成本。

　　2、增强房地产行业税收治理的'对策和建议

　　（一）摸清与房地产斥地项方针相关信息。有针对性的对房地产行业斥地项目、斥地地段、落成气象、发卖气象等进行外围的查询拜访摸底。并对其售楼处进行查询拜访，向售楼处的工作人员体味被查询拜访企颐魅全数楼座的建筑总面积、已售数目、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的发卖收入和应预缴的所得税数额。

　　（二）成立涉税信息传递和协作机制，周全掌控房地产企业的第一手根底信息资料。一是成立与房管、筹算、培育汲引、金融等部门信息沟通轨制，周全掌控房地产斥地企业的立项、开工日期、估量落成日期、建筑面积、发卖进度、现金流量和预收房款气象、已交付产权气象等各类信息，力争经由过程信息交流和分化比对，最除夜限度地掌控有关涉税信息。二是增强信息分化比对，对分歧户进行实地核对，实时发现息争决漏征漏管问题。三是增强信息交流，进一步体味掌控房地产项目斥地的经营纪律，进而切确审核纳税申报资料，强化控管。

　　（三）增强银行账户预收款和联系关系方等信息的监控。争夺银行部门的合作，对设立的预售房款账户进行有用监控，掌控发卖收入气象，实现根源控管。经由过程实地查询拜访体味等编制，实时掌控楼盘发卖的进度，增强对售楼气象的当令监控，保证发卖信息、预收房款真实、切确，确保税款实时、足额入库。到企业联系关系方进行访谒查询拜访，体味联系关系企业之间的营业交往关系，看其收入、费用的划分是不是合理、正当。

　　（四）增强对吃亏、微利和低价出售等疑点纳税户的重点搜检。用房地产抵付各类应付金钱（搜罗以房抵债，以落成房地产抵付借债、银行贷款，抵付回租房钱，换取其他单元、小我的非货泉资产、抵付各类应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等）、以低价发卖给内部职工等应作为重点搜检对象，对不合适查账征收条件的，严酷按所得税审定征收编制审定税款征收。

房地产调研陈述3

　　1、城市概况

　　济南位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，属于暖温带除夜陆性季风天色区，四时分明，日照充实，年平均气温14摄氏度。济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济除夜省—山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家核准的沿海开放城市和副省级城市。济南下辖六个区、三个县、一个县级市，总面积8227平方千米，人丁596万，其中市区人丁260万。济南是“全国城市综合实力50强”和“全国投资硬气象40优”的城市之一。

　　100年前，济南曾自启齿岸，创近代中国内陆城市自设商埠、对外开放的先河，并由此极除夜地促进了那时济南经济社会的快速成长和城市化水平。自二十世纪八十年月中国更始开放以来，济南市经济火速成长。20xx年实现国内出产总值170亿美元，比上年增添13.5%。济南的产物已出口到140多个国家和地域。截止到20xx年，全市累计核准外商投资项目2926个，合同操作外资51.47亿美元，现实操作外资28.3亿美元。共有51个国家和地域的外商来济南市投资，世界500强企业中已有18家来济南市投资，前六除夜投资国别和地分辩袂为喷喷香港、德国、台湾、日本、美国、新加坡。济南已同世界上100多个国家和地域成立了经贸交往关系。德国西门子、日本松下、美国百事可乐、沃尔玛、瑞典沃尔沃等世界跨国公司500强企业在济南成立了合资、合作企业，并获得了精采的经济效益。

　　新的世纪，济南市遵循“实现新超越，培育汲引新泉城”的整体方针要求，积极扩除夜对外开放，进行深化市场取向更始，鼎力敦促经济结构调剂，不竭拓展城市成漫空间。尔后一个时代，济南市遵循“新区斥地、老区晋升、两翼睁开、整体敦促”的思绪，将逐步培育汲引东部财富带、东部新城、泉城特点风度带、西部新城、西部片区和北部片区，以济南为中心的“半日经济圈”、“一日经济圈”正在组成，新的城市筹算培育汲引已周全睁开。新一轮的城市培育汲引，一系列重点工程的实施，将为外商供给巨除夜的商机。

　　2、济南社会经济布景分化

　　一）20xx年济南经济实力进一步增强。初步核算，实现地域出产总值1618.9亿元，增添15.6%。第一财富增添值118.7亿元，增添7.8%；第二财富增添值742.4亿元，增添19.8%；第三财富增添值757.8亿元，增添13.0%。人均出产总值27610元(按现行汇率折算为3338.6美元)，可比增添14.1%。

　　二)经济运行质量提高。20xx年，全市社会劳动出产率45158元/人，增添14.6%(劳动出产率按就业人丁计较)。各项税收总额206.8亿元，增添18.8%，高于GDP增幅3.2个百分点，占出产总值比重12.77%，提高0.02个百分点。财政收入较着增添。全市境内财政总收入377.8亿元，增添18.9%，其中处所财政一般预算收入89.04亿元，可比增添20.9%。

　　三)经济结构调剂有新进展。三次财富比例由上年尾的7.6：44.6：47.8改酿成7.3：45.9：46.8，第二财富比重上升1.3个百分点。非公有制经济实现增添值604.3亿元，增添19.6%，占GDP的比重37.3%，提高1.9个百分点；固定资产投资率40.2%，提高3.2个百分点；经济外向度15.6%，提高3.4个百分点；规模以上工业高新手艺财富比重28%，提高2个百分点。

　　四)现代处事业成长火速。全年现代处事业实现增添值299.5亿元，增添13.5%，在第三财富增添值中所占比重为39.5%。旅游业增势精采。泉水延续喷涌和重除夜赛事带动了旅游业成长，全年共接待国内外旅游人数1217.9万人次，增添27.6%，其中接待境外乘客10.7万人次，增添59.3%；旅游总收入94.1亿元，增添30.7%，其中国际旅游创汇3698万美元，增添54.3%。商务处事业方兴日盛。商务处事业营业收入75.0亿元，增添15.0%，其中进行展会70场，营业收入0.65亿元，增添16.1%。

　　五)居平易近消费价钱小幅爬升。居平易近消费价钱总水平比上年上升2.5%，其中食物类、烟酒及用品类、栖身、医疗保健及小我用品类、穿戴类，分袂上涨7.4%、4.6%、3.7%、0.8%和0.2%；家庭设备用品及维修处事、交通和通信类、娱乐教育文化用品及处事类分袂下降2.7%、2.4%和0.3%；工业品出厂价钱上升6.7%，原材料、燃料、动力购进价钱上升16.4%。

　　六)济南向区域中心城市改变。今朝济南市现代处事业的比重除夜约占GDP的25%摆布，现代处事业的比重抉择了城市的地位，喷喷香港作为国际性区域城市，其第三财富的比重占其GDP的86%，现代处事业的比重占50%摆布，东京、纽约等国际性城市的第三财富比重占GDP的90%以上，现代处事业的比重占60%以上。济南的财富结构抉择了济南有可能成长成为国内区域性的中心城市，成为中国经济邦畿上一个首要的力量。在20xx广东社科院的中国城市竞争力评估中，济南的城市竞争力指数全国排名12名，成为中国经济邦畿中的首要城市。

　　3、济南市房地产市场研判

　　一）20xx年房地产市场分化

　　1、房地产投资

　　20xx年，在国家实施宏不美不美观调控政策的新形式下，济南房地产市场运行气象精采，房地产斥地投资、房地产施工面积、房地发生意继续连结增添态势，全数房地产市场布满生气和活力

　　，为城市培育汲引和经济社会可延续成长做出了积极供献。

　　房地财富较快成长。全年房地产斥地投资110.2亿元，增添22.7%。其中室第投资完成87.1亿元，增添17.5%，占房地产斥地完成投资的79.0%。商品衡宇落成面积275.4万平方米，下降6.8%，其中室第落成面积246.3万平方米，下降3.1%。

　　2、房地产让渡延续快速增添

　　20xx年,济南市各类房地产让渡延续快速增添。其中，让渡件数33322件，同比增添37.0%，增幅与上年根底持平；让渡面积433.40万平方米，增添34.6%，增幅比上年提高7.8百分点；让渡金额93.83亿元，增添76.0%，增幅比上年提高53.9个百分点。

　　3、商品房市场运行气象

　　（一）商品房

　　济南市商品房（含住房、非住房）全年发卖13504件，同比增添47.7%，增幅同比提高4.9百分点；发卖面积187.30万平方米，增添60.6%，提高44.3个百分点；发卖金额50.94亿元，增添86.1%，提高60.7个百分点。全市商品房平均发卖价钱为2720元/平方米，同比增添15.9%，提高8个百分点。其中，非室第商品房（含办公和商业用房）发卖价钱为4969元/平方米，增添36.4%，提高24.6个百分点。

　　（二）商品住房

　　1、根底气象

　　20xx年，济南市商品房住房发卖13069件，同比增添47.1%，增幅比上年回落2.5个百分点；发卖面积175.89万平方米，增添60.6%，提高26.7个百分点；发卖金额45.27亿元，增添82.6%，提高25.9个百分点。

　　2、价钱增幅下降

　　20xx年济南市商品住房平均发卖价钱为2574元/平方米，增添13.7%，增幅回落3.3个百分点。其中，上半年为2608元/平方米，增添19.2%，提高1个百分点。因受宏不美不美观调控影响，自6月份起，商品住房价钱上涨势头获得有用遏制，增添速度较着放缓，下半年的'平均价钱为2538元/平方米，同比增添9.4%，增幅比上半年回落了9.8个百分点，比旧年同期回落6.8个百分点。图2中两条趋向线（累计平均价钱线，下同）的距离自6月份起慢慢缩小，声名济南市商品住房价钱增添幅度整体上呈慢慢回落、平稳下降态势。

　　3、高价位、除夜户型住房销量快速增添

　　20xx年济南市商品住房1500—20xx元/平方米价位的销量最高，这类状况与旧年不异。可是，1000—1500元/平方米价位的销量却闪现了负增添，该现象首要与低价位住房市场供给量削减有关。相反，3000至5000元/平方米区间的销量却闪现了成倍增添。其中，3500—4000和4000—4500元/平方米价位的销量增添达3至5倍以上。

　　商品住房不合价位发卖件数对比

　　在高价位住房销量快速增添的同时，除夜户型住房的销量也呈快速增添态势。全年130平方米以上的除夜户型总计发卖4947件，同比增添102.5%；所占商品住房发卖总件数的比重也由上年的27.5%提高到37.9%。其中130—150平方米的销量增添最快，为上年同期的2.3倍。

　　4、高层住房销量一路走高

　　济南市高层、小高层住房全年发卖5823件，同比增添96.8%，增幅高于多层住房74.5个百分点。出格是高层住房的销量同比增添3.7倍，与我市商品住房中价位在3500—4000和4000—4500元/平方米的住房销量增添慎密慎密亲密相关。因而可知，一方面，跟着人平易近糊口水平的不竭提高，高层住房正快速获得中高收入群体的认同；此外一方面，恰是因为高层、小高层这类高价位住房销量的高速增添，促使其成为拉升我市商品住房平均价钱的首要成分之一。

　　二）二手房市场运行气象

　　（一）二手房

　　20xx年济南市二手房（含住房、非住房）发卖14701件，同比增添35.8%，增幅同比提高11个百分点；发卖面积152.26万平方米，增添25.6%，提高7.4个百分点；发卖金额33.21亿元，增添54.0%，提高26.5个百分点。全市二手房平均发卖价钱为2181元/平方米，同比增添22.7%，提高14.9个百分点。其中，二手非室第用房（含办公和商业用房）发卖价钱为3205元/平方米，同比增添66.3%。

　　（二）二手住房

　　1、根底气象

　　济南市二手住房全年发卖14211件，同比增添39.4%，增幅比上年提高14.5个百分点；发卖面积125.08万平方米，增添42.2%，提高36.2个百分点；发卖金额24.50亿元，增添61.7%，提高32.1个百分点。

　　2、价钱增添减速

　　20xx年济南市二手住房平均发卖价钱为1959元/平方米，同比增添13.8%，增幅比上年回落8.5个百分点。其中，上半年为1785元/平方米，同比增添8.6%，增幅比20xx年上半年回落9.3个百分点；下半年2160元/平方米，同比增添20.1%，增幅比同期回落6.6个百分点。从图6中的两条趋向线走势上我们可以不美观不美观不雅察看到，自20xx年4月份起，二手住房价钱的高增添

　　态势较着减速。从而证实，宏不美不美观调控在我市二手住房市场上显效比商品住房提早了两个月。

　　3、主力价位上升

　　20xx年，济南市二手住房主力价位是1500—20xx和20xx—2500元/平方米，发卖件数分袂是3950和4185件，占二手住房发卖总件数的57.2%，比上年的主力价位1000—1500和1500—20xx元/平方米上升一档。同时，二手住房价位在20xx—2500元/平方米以上的发卖件数闪现成倍增添态势，其中3000—3500元/平方米的同比增添4.5倍。

　　可是，1500元/平方米以下的二手住房销量却在20xx年闪现了负增添。其首要启事，一是愿意和有能力采搞妥房子的人比之前多了；二是宏不美不美观调控前提下，前期房地产市场上因投资、投契需求而采办的各类住房陆续上市，使“新二手房”和“次新二手房”房源增多；三是因为市场上各类住房的价钱周全看涨，甚至较低价位的二手房供给量急剧削减。

　　今朝，10万以下的二手房在济南市区已难觅踪迹。

　　4、中小户型优势仍是

　　在20xx年济南市二手住房发卖中，130平方米以下的中小户型共发卖12938件，占二手住房发卖总量的91%，优势仍是。其中，主力户型与上年根底一致，仍然连结在90平方米以下，总计9812件，占二手住房发卖总量的69%。

　　5、已购公房发卖气象

　　20xx年济南市已购公房共发卖5366件，同比增添42.2%；发卖面积35.36万平方米，增添50.3%；发卖金额7.57亿元，增添100.8%；平均发卖价钱2141元/平方米，增添33.6%，以上三项指标的增添速度均高于一般二手住房。此外，已购公房发卖件数占全市二手住房发卖的比重为39%，比上年略有增添。

　　在已购公房中，省直房全年共发卖376件，发卖面积2.74万平方米，发卖金额0.63亿元；平均发卖价钱2283元/平方米（因发卖数目少而采纳切确数值计较），同比增添11.8%。当然其价钱增幅较低，但平均发卖价钱却在二手住房中最高。

　　到20xx年尾，济南市省直已购公房上市已满13个月，其发卖件数也由20xx年12月上市之初的10件增添到今朝的平均每个月31件，但事实数目太少、比重太小，其上市渠道不畅的状况仍未好转。

房地产调研陈述4

　　房地财富作为平易近生的首要问题，今朝备受关注，有关房地财富的信息也日渐成为各级政府、泛博公共、社会各界和新闻媒体普遍，增强房地财富的统计工作，可以很除夜水平上促进中国房地产市场的健康成长。20xx年，国家统计局建树了房地产斥地统计报表轨制，把房地产斥地统计报表从固定资产投资统计轨制中孤立列出来，这暗示出国家对房地财富的正视。笔者作为一名房地产统计工作人员，深感责任重除夜，同时，跟着房地财富企业的增多，统计的难度也在加除夜。为弄好这方面的工作，特针对房地产统计工作中存在的问题与对策作简单参议。

　　1、房地产斥地统计工作中存在的问题

　　（一）统计轨制窘蹙完全性

　　（1）房地财富统计的规模单一。房地财富是从事土地和衡宇的投资、斥地、经营、治理和处事的经济勾当，它搜罗房地产斥地经营、物业治理、房地产中介处事、其他房地产勾当。今朝房地财富统计的规模仅限房地产斥地企业，而物业治理、房地产中介处事和其他房地产勾当在轨制上仍是个空白。

　　（2）统计指标设计重投资轻经营。在泛泛房地产统计工作中，筹算总投资、今年完成投资，商品房培育汲引投资、土地斥地投资等投资指标触及较多，房地产企业经营状况的统计指标如收入、利润、税收等经营指标触及的较少。此外今朝房地产2、三级市场已组成，而房地财富的统计轨制还残留着筹算经济时代的烙印，与市场经济前提下经济成分和经济结构日趋复杂、投资主体和洽处主体日趋多元化的现实不合适。

　　（二）房地产斥地统计报表轨制窘蹙可操作性

　　房地产斥地统计采纳的是周全按期统计报表轨制，在现实工作中，跟着房地产斥地企业的增多，周全按期统计报表的操作性难度加除夜。具体默示在：

　　（1）房地产斥地统计下层表汇集难。一是人难找。今朝良多房地产斥地企业没有固定的统计人员，一碰着统计局要报表，老总老是姑且指定人员来做，经常是这个月报表做了，下个月又不做了，统计人员变换频仍，培训又不实时，经常造成房地产斥地企业漏统，或填报的下层表质量不外关。二是按时上报难。遵循轨制要求，房地产斥地企业下层表一般均在月底前上报统计局，方不影响统计资料的汇总和上报，在现实中，总有些企业以各类各样的出处没法按时上报。从客不美不美观上讲，房地产斥地企业月底才能结账，假定不给企业必定的时刻，企业就没法完成统计工作，假定碰着礼拜六或礼拜天，上报报表会加倍坚苦。三是周全统计难，今朝房地产斥地统计采纳的是周全按期统计报表的编制，统计规模搜罗各类挂号注册类型的房地产斥地公司、商品房培育汲引公司及其他房地产斥地单元。今朝房地产斥地企业慢慢增多，县市级统计人员贫窭，一小我经常要从事良多工作，再加上房地产统计报表上报的时刻紧，工作难度可想而知。

　　（2）房地产统计报表填报难。据填报房地产斥地气象的统计人员反映，假定要填好统计局的一套报表，非下一番苦功夫不成。一是报表指标太多太细。例如房地产斥地企业（单元）投资、资金和土地气象共有40个指标，40个空格；房地产斥地企业（单元）施工、发卖和空置气象29个指标，168个空格，在年报中在加上房地产斥地企业财政报表，又要增添44个指标，44个空格。二是逻辑关系很复杂。一套房地产斥地统计报表指标之间的关系也是很复杂的。房地产按用处分组的投资额与房地产施工面积是有对应关系的，房地产落成面积、房地产落成套数和房地产落成价值是相对应的，所以在填报房地产斥地统计报表时，刚最早接触统计报表的人员经常感应传染到很头痛。三是填报的指标聚积难。据填报房地产统计报表的人员反映，填报房地产斥地报表需要房地产斥地企业工程部、财政部、发卖部三部门派合。假定房地产统计人员不与工程部发卖部去联系，填报数据的真实性就值得思疑。此刻年完成投资额指标来历于施工企业填报的`“工程进度陈述单”或“工程价款结计帐单”，假定施工单元没有或施工单元不能够按时供给，统计人员又怕麻烦，很等闲造成投资额数据不切确。

　　（三）房地产斥地统计指标设计窘蹙合用性。

　　房地产斥地统计指标设计不够合用首要默示在：一是统计指标设计过于专业。过于专业的指标只宜用作专业研究，假定发布的统计信息老苍生连看都看不懂，他们又若何能操作呢？二是统计指标设计没有做到与时俱进。在现实工作中，有时率领和公共关心的热点、难点问题，统计部门没法用数字去回覆。而率领和公共不关心的问题，报表中触及的良多，这是因为统计指标的设计还斗劲传统，没有做到与时俱进。传统的统计工作主若是为政府部门的抉择妄图供给统计资料和统计咨询定见，重点在于为若何治理好国家、企业、苍生供给按照，而可能为泛博苍生所用的统计指标则很少。三是统计的功能窘蹙真实性。只有真实、实时的数据方能为社会所用。假定下层统计报表填报的不切确，填不全或爽性不填，造成了汇总数据不切确，没法为社会所用。

　　（四）政府综合统计和部门统计间窘蹙协调性。

　　一是数据发布较乱，数出多门的现象时有发生。笔者从网站上曾看到多篇反映政府部门发布的数据纷歧致，甚至打架，给房地产市场造成了必定的杂乱，也给社会带来了欠好的影响。二是统一指标，因为部门之间的统计尺度、统计口径、统计编制纷歧致，导致数据纷歧致；在向外发布信息时，部门之间贫窭沟通交流，给人们造成了数据纷歧致的曲解。好比房价，因为商品房有室第、办公楼、商业营业用房和其他之分，也有期房和现房之分，又有一级、二级地段之分，假定笼统地发布某个城市的房价是若干良多若干好多，这样发布数据纷歧致的可能性很除夜。

　　2、解决当前房地产统计工作中存在问题的对策

　　1、成立、健全房地财富统计轨制。今朝，房地财富的成长加速，而与此对应的房地财富的相关统计信息已不顺应房地财富的成长要求，物业治理、房地财富中介处事的统计轨制还没有成立，房地财富生意的多级市场已组成。所以成立健全房地财富统计轨制已经是摆在统计部门的议事日程了。笔者对成立健全房地财富统计轨制有两条粗浅建议，一是增添物业治理、房地产中介处事和其他房地财富的统计。二是改房地产斥地统计月报为季报，增添房地财富人员劳动酬报、利润、税收等经营统计指标，以知足gdp核算的需要。

　　2、简化统计报表，增强合用性。一是统计指标设计要提纲挈领、凸起重点。丰硕多彩的市场经济，加上分歧巨除夜的区域经济，经常使不合区域、不应时代关注的焦点是互异的。假定国家统计指标设得太细，会使得有些城市、地域难以完全填报。所以，国家级的指标设计得简要些，既能知足治理部门的需要，又能减轻填报单元的承担，提高统计质量。二是统计指标的设计尽可能做到合用、便于聚积。在此刻的市场系统编制下，企业经营勾当和小我投资步履日前活跃，他们也需要必定的统计信息来指导自己的勾当。故此，统计系统应能针对他们的需要，设置响应的指标，供给响应的信息。此外在设计统计指标中，应充实考虑数据的来历与出处，便于企业操作。如在房地产斥地企业（单元）投资、资金和土地气象报表中今年完成投资按工程用处划分的商品室第、办公楼、商业营业用房和其他的分组，在现实工作中，企业很难掌控这方面的数据，不如删去。

　　3、增强对企业统计人员的培训，增强对报送报表首要性的熟谙。一是增强统计法的培训，遵循《统计法》的划定，下层单元向统计部门报送报表是其应尽的义务，不按时上报、多次迟报、拒报就是背法步履，但在一些下层统计人员甚至少少部门率领的脑海里并没有这类法令意识，他们窘蹙应有的统计法令律例常识，感应传染迟报或不报报表也不会有多除夜问题。为此，必需增强下层统计人员统计法令律例常识的教育，增强他们的法令意识。二是增强房地产统计专业常识的培训。从笔者多年从事房地产斥地统计工作的经验看，经常睁开房地产斥地统计人员的营业培训，提高统计人员营业素质是必不成少的，因为房地产斥地统计人员变换频仍，统计部门操作年报或统计人员进行上岗培训的机缘，系统地教学房地产统计根底常识和房地财富报表，对企业报送报表和提高报表质量可以起到事半功倍的下场。

　　4、增强协调，规范统计信息发布轨制，统计编制变上报汇总为政府行政记实、抽样查询拜访和重点查询拜访相连络。统计法划定，凡经由过程抽样查询拜访、重点查询拜访、行政记实能获得统计数据的，不得制发周全按期统计报表。在现实工作中，统计部门可以整合其他部门的房地产信息，充实操作其他部门的行政记实数据进行统计。此外对市场特点较强的指标，当令采纳抽样查询拜访编制；对方针性了了但数据化不强的信息则采纳专题问卷调研、综合分化的形式。三者相连络，既可避免兴师动众、劳平易近伤财，又可获得较好的统计下场。对信息的发布，政府应拟定信息发布轨制，规范各部门的信息发布规模，此外，在信息发布前，各有关部门还应增强沟通交流，按期召开房地产运行气象分化会，做到发布出去的信息真实可托可用而且一致。

房地产调研陈述5

　　1、调研前言

　　长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地域首要的资金，手艺，原材料集散地和交通关头，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1.18万平方千米，人丁613万，其中城区面积556平方千米，人丁199万。本次调研主若是为了体味长沙地域的人均住房面积气象，针对20xx年长沙地域的400户居平易近进行的查询拜访，经由过程体味这400户居平易近的现收入条理和是不是租房气象，和不合收入条理的住房面积气象。用随机抽样查询拜访法，抽取几个单元式配套室第，进行上门访谒查询拜访。经由过程此次调研，我们体味了长沙地域的居平易近平易近均住房气象，不合条理收入的人群所住房的面积也不合：10%的最低收入住房面积19.88平米，10%的低收入住房面积21.72平米，60%的中等收入住房面积28.50平米，10%的高收入住房面积35.93平米，10%的最高收入的住房面积43.60平米，总平均29.31平米。本次查询拜访得出这400户不合收入条理的人群显示：有80%的户主住房气象低于总平均值，所以但愿可以把住房气象变得合理化，更平均化。

　　(一)调研时刻及地址20xx岁首至20xx年尾长沙市区

　　(二)调研对象及规模长沙市区随机抽取的400户居平易近

　　(三)调研方针体味了长沙地域的居平易近平易近均住房气象，和不合条理收入的人群所住房的面积也有很除夜不合，和当前长沙的住房形式

　　和人均住房面积。

　　(四)调研编制随机抽样查询拜访法和上门访谒查询拜访法

　　(五)调研结论

　　经由过程查询拜访体味长沙的人均住房面积有了很除夜的增添，从1980的7.67平米到本次调研得出的29.21平米，这个增添速度是飞跃性的。但住房的南北极分化也很是严重，从本次调研显示有80%的住房都低于查询拜访的总平均数，这声名收入条理的不合也导致了住房严重的南北极分化。同时我们的施工衡宇面积也在逐年增添，衡宇发卖面积，土地采办面积等等，都在增添，但收入条理的不合也经常抉择了住房人均面积。

　　2、气象介绍

　　经由过程本次查询拜访我们体味到了：10%的最低收入住房面积19.88平米，10%的低收入住房面积21.72平米，60%的中等收入住房面积28.50平米，10%的高收入住房面积35.93平米，10%的最高收入的住房面积43.60平米，总平均29.31平米。其中：租公房23户占5.75%，租私房14户，占3.50%，自由私房360户，占90.0%，其他3户，占0.75%。其中一居室19户，二居室173户，三居室147户，四居室以上18户。具有二居室以上的家庭占94.68%。具有三居室以上的家庭占46.21%.除现住房以外还有一套住房占19.84%，有两套占1.38%还有3套占0.82%，具有两套以上占22.04%。此刻长沙的.人均住房面积有了很除夜的增添，从1980的7.67平米到本次调研得出的29.21平米，这个增添速度是飞跃性的。但住房的南北极分化也很是严重，从本次调研显

　　示有80%的住房都低于查询拜访的总平均数，这声名收入条理的不合也导致了住房严重的南北极分化。同时我们的施工衡宇面积也在逐年增添，衡宇发卖面积，土地采办面积等等，都在增添，但收入条理的不合也经常抉择了住房人均面积。

　　3、分化猜想

　　(一)长沙市人均住房和市区人丁分化从1980年最早到20xx年，长沙市的人均住房操作面积跟着市区人丁数的增添而增添，市区人丁数由1980年的101.94万人增添到20xx年的218.75万人，人均住房操作面积由1980年的7.67增添到20xx年的21.64，挂号成婚的数据则有升沉改变，时高时低，没法猜想。

　　(二)收入条理与住房建筑面积气象分化10%的最低收入户住房建筑面积19.88平米，10%的低收入户住房建筑面积21.72平米，60%的中等收入户住房建筑面积28.50平米，10%的高收入户住房建筑面积35.93平米，10%的高收入户住房建筑面积43.60平米，总平均29.21平米。从而可以看出收入高的住房建筑面积越除夜，但60%处于中等收入水平条理，所以除夜部门的住房建筑面积市28.50平米。

　　(三)住房类型和现有住房数分化5.75%是租赁公房，3.50%租赁私房，90.0%自有私房，0.75%市其他类型。其中，2.0%是单栋配套楼房，89.25%是单元式配套室第，5.5%是通俗楼房，3.25%是通俗平房。而居室类型分化94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有两套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是单元式配套室第，而却有94.68%的家

　　庭居室类型是二居室的，46.21%的家庭栖身类型是三居室，具有两套以上住房的家庭占22.04%。

　　(四)长沙市房地产斥地气象分化

　　1、长沙市施工和落成衡宇面积从1998年到20xx年施工衡宇面积从339.01平方米增添到3270.34平方米，落成衡宇面积从98.38平方米增添到699.90平方米，衡宇售出头签字积，从39.97平方米增添到985.09平方米。

　　由此可以看出施工衡宇面积增添了快要10倍，而落成衡宇面积增添了7倍，衡宇售出头签字积增添了30倍。

　　2、房地产物房空置面积20xx年长沙市房地产商品房空置面积65.63万平米，其中空置1—3年面积49.42万平米，空置3年和3年以上面积5.70万平方米。

　　从而可以看出长沙市此刻的衡宇栖身气象根底饱和，居平易近几近不用再采办衡宇。

　　4、结论及建议

　　经由过程此次调研，可以看出长沙市从1980年到20xx年，人均住房面积跟着市区人丁数的增添而增添，收入高的住房建筑面积越除夜，但60%处于中等收入水平条理，所以除夜部门的住房建筑面积市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是单元式配套室第，而却有94.68%的家庭居室类型是二居室的，46.21%的家庭栖身类型是三居室，具有两套以上住房的家庭占22.04%。施工衡宇面积增添了快要10倍，而落成衡宇面积增添了7倍，衡宇售出头签字积增添了30倍。长沙市此刻

　　的衡宇栖身气象根底饱和，居平易近几近不用再采办衡宇。长沙市可以削减衡宇的施工建筑，将现有的商品衡宇出售出去，适当的下降房价。

房地产调研陈述6

　　第一部门房地产市场气象查询拜访 ——— 1

　　1。1 当前中国房地产市场宏不美不美观气象分化 ——— 1

　　1。1。1 国平易近经济快速增添为房地财富供给了强劲动力 ——— 1

　　1。1。2 人丁气象抉择房地产市场暗藏容量仍然巨除夜——— 2

　　1。1。3 城市化过程催促房地财富延续成长 ——— 2

　　1。1。4 通胀压力巨除夜，房地产市场仍然是最好投资渠道 ——— 3

　　1。1。5 城市成长对土地财政的依托有增无减 ——— 3

　　1。2 房地产中不美不美观气象 ——— 4

　　1。2。2 项目地址区域市场调研（二道区） ——— 5

　　第二部门微不美不美观气象 ——— 6

　　2。1 位置优势 ——— 6

　　2。2 产物优势 ——— 7

　　2。3 筹算优势 ——— 7

　　第三部门

　　3。1 商品房整体气象 ——— 8

　　3。2 商品室第市场 ——— 9

　　3。2。1 整体商品室第市场气象 ——— 9

　　3。2。2 二道区商品室第市场气象——— 10

　　第四部门房地产价钱查询拜访 ——— 10

　　4。1 土地供给状况 ——— 11

　　4。1。1 长春市土地供给状况 ——— 11

　　4。1。2 二道区土地供给状况 ——— 11

　　第五部门市场调研 ——— 12

　　5。1 区域规模 ——— 12

　　5。2 区域布景 ——— 12

　　5。3 查询拜访方针 ——— 13

　　5。4 查询拜访编制 ——— 13

　　5。5 时刻放置 ——— 13

　　第六部门消费者查询参见见卷 ——— 14

　　6。1 设计问卷 ——— 14

　　6。2 分化问卷 ——— 18

　　第一部门房地产市场气象查询拜访

　　1。1 当前中国房地产市场宏不美不美观气象分化

　　在房价过快上涨、社会成本过度向房地产行业集中的布景下，为了连结宏不美不美观经济和房地产行业健康成长，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。20xx年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控必定了基调，本轮调控除继续提高存款预备金率和加息收紧市场勾当性、严酷信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以按捺投资投契性购房需求。系列调控政策的叠加，将会在短时辰内对房地产市场发生波动影响。可是，万变不离其宗，任何行业都要遵守市场经济纪律，搜罗房地产市场。知名房地产企业20xx年半年报均显示：中国房地产行业仍然连结平稳成长的态势，本轮房地产调控的根柢方针是促进房地产行业的延续不变健康成长，今朝的房地产调控，不会改变行业中持久向好的成长趋向。

　　1。1。1 国平易近经济快速增添为房地财富供给了强劲动力

　　中国经济延续多年连结快速成长，经济的延续增添必定带来城市成长、住房扩除夜、投资增添和勾当性多余。中国居平易近的平均收入几近每4年就会晋升一倍，人们购房和投资的能力也随之增添，而对改变住房的量与质最为孔殷的中产阶级的家庭数目更呈崛起之势。

　　国平易近经济延续不变快速的成长，为房地财富的成长供给了强劲动力。高盛估量中国20xx年和20xx年的经济增添分袂为9。4%和9。2%，遵循房地产成长速度和GDP增速的'关系可以看出房地产行业将仍然连结高速成长。

　　1。1。2 人丁气象抉择房地产市场暗藏容量仍然巨除夜

　　城镇人丁数目、人丁分布、人丁勾当等自然属性，直接影响房地产市场的暗藏容量。遵循20xx年发布的全国第六次人丁普查功能，中国除夜陆人丁总数达13。397亿人，十年间增添7390万人；城镇人丁占49。68%，十年间上升13。46个百分点；中国除夜陆流悦耳口为2。6亿人，十年间增添1。17亿人。

　　中国除夜陆人丁闪现出生避世齿基数除夜、城镇人丁比重上升、流悦耳口除夜量增添的成长趋向。跟着中国城镇人丁规模的不竭增添、勾当性人丁除夜量增添，人均栖身面积需求的不竭晋升，中国房地产市场需求将进一步增添，房市场的暗藏容量仍然巨除夜。

　　1。1。3 城市化过程催促房地财富延续成长

　　在世界城市化成长史研究规模，美国城市地舆学家纳瑟姆提出了闻名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线注解城市化与房地财富成长存在着内在联系：城市化成长对房地财富延续催促，当城市化率达到30%时，房地产投资最早加速增添，当城市化率达到50%时，房地产投资将达到峰值，后来一贯到城市化率达到70%时都将连结这类高增添率。

　　20xx 年中国城市化率达到 47。5%，估量20xx 年前后将达到 70%摆布，是以房地财富将会延续 30—40年的富贵。

　　1。1。4 通胀压力巨除夜，房地产市场仍然是最好投资渠道

　　跟着经济的延续、较快回升，我国闪现了通胀预期加除夜、通胀压力上升等问题。美国等首要经济体延续实施量化宽松的货泉政策，又使国际勾当性溢出效应加倍较着，进一步加重了输入性通胀压力。20xx年7月全国CPI同比涨6。4%，创三年来新高。当前我国通胀压力仍然较除夜，因为贫窭更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场仍然是最好投资渠道。

　　1。1。5 城市成长对土地财政的依托有增无减

　　20xx年国有土地出让收入2。9万亿元，占全国财政收入的35%

　　与此同时，全国省市县三级政府的欠债总额已达到10。7万亿元，其中超越三分之一的债务要靠土地出让金来还。中西部欠发家城市、沿海还没有组成财富撑持的斥地域，因为没有相关财富作为撑持，土地财政必定成为邓刂收入首要来历，对土地财政加倍依托。

　　中国经济的延续快速增添、城市化过程的稳步敦促、通胀压力、人平易近币升值预期等成分，仍将撑持中国的房地产市场在未来较长的时刻内连结较快的增添。同时，我们又必需看到房地产行业切当存在着良多问题，诸如——地价太高、房价太高、投资过热、调控下场欠佳、一刀切政策和弱势群体定见除夜等等。

房地产调研陈述7

　　1、xx概况

　　（一）区域根底气象

　　xx县位于xx市东部，三峡工程库区腹心肠带。东领xx县，南连湖北省利川市，西界xx市万州区，北接开县、巫溪县。地舆座标介于东经108°24′32"―109°14′51"，北纬30°35′6"―31°26′36"之间，南北长99.5千米,工具宽70.2千米,幅员面积3649平方千米。长江由西向东横空而过，境内流程68.1千米。新县城顺江而下至宜昌市288千米（距三峡除夜坝260千米），顺江而上西至xx市区337千米（距万州区水路23千米、陆路41千米）。xx县共辖42个乡镇，20xx年尾总人丁129万人，其中：农业人丁103万人，占91.03%；非农业人丁26万人,人丁密度平均每平方千米342人。平易近族以汉族为主，少数平易近族有回、彝、苗、壮、满、蒙古、侗、土家、高山、朝鲜、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。

　　（二）区域自然气象

　　xx地处川东平行岭谷区，地形近似以东南西北为极点的菱形。xx地表由南北向中心倾斜，最高点为海拨1809米，最低95米；全县地形升沉除夜，山高坡陡，丘陵少，平坝更少，可归纳综合为“七山一水二分田”。xx属东南中亚热带潮湿天色区，季风较着，具有春早不不变，夏热多伏旱，秋凉多绵绵雨，冬暖少日照，主体天色较着等特点。年平均气温18.4°C，最低天色-4.0°C,最高天色41.7°C。年平均日照1484.8小时，年平均降雨量1100.1毫米，无霜期300天以上，适合多种农作物成长。

　　（三）区域经济前提与社会前提

　　“十一五”时代，地域出产总值年均增添11.9%，20xx年全县GDP达到53.3亿元，比20xx年接近翻一番，人均GDP达到5285元。固定资产投资153亿元，相当于“十五”的3倍，年均增添24%，超出超越筹算11.4个百分点。财政收入达到2.23亿元，年均增添12.99%，比预期方针高3.99个百分点。农民人均纯收入2223元，年均增添8.3%。三次财富结构比由20xx年42.3:33.7:24.0调剂到20xx年的31.1:33.3:35.6。社会消费品零售总额达到18.2亿元，年均增添12.2%，比筹算高0.9个百分点。城镇挂号失踪踪业率节制在4.8%以内。城镇化率达到26.78%。年均人丁自然增添率为4.81‰。

　　（四）区域根底步履法子及交通前提

　　城镇系统框架根底组成，城镇建成区面积达到21.87平方千米,新县城“五篇除夜文章”的培育汲引及“三除夜工程”的实施，晋升了城市品位，城市立异工作卓有成效，新县城顺遂经由过程“中国优良旅游城区”、“市级卫生县城”和“市级山水园林城市”验收。小城镇培育汲引延续两年获xx市一等奖。城镇经济较着增强，加工制造、商贸通顺、处事业等2、三财富不竭强除夜。

　　xx交通四通八达，运输便当快捷。长江自西向东横穿而过，现有各类口岸、码头100多处，沿江各除夜航运公司船舶均在xx港停靠运营。全县通车里程1480千米。渝巫路沿长江北穿过xx境内，至开县二级路今年贯通，至湖北利川二级路，兰杭高速公路xx段即将通车，xx长江公路除夜桥、渝巫路江口至沙沱段刷新、云利路、渝巫路江口至农坝段通车。距万州五桥机场、万州火趁魅站48千米，仅40分钟车程。新建特除夜桥梁11座，完成云堰路、长高路南北两个循坏圈路基工程。全县二级公路由83千米增添到167千米，在建113.5千米。硬化公路由65千米增添到301千米，县乡公路油化硬化率达到31%。新修尺度四级公路456千米，90%以上乡镇公路达四级尺度，95.8%的村通公路。新建二级趁魅站1个，三级趁魅站4个，完成口岸码头复建11处。

　　（五）城市定位

　　xx新县城定位为xx县的政治、经济、科技、文化中心，三峡旅游处事基地之一，成长商贸、食物加工、轻工、口岸运输业为主的山水园林旅游城市。城市规模为：2010年成长到20万人，2020年30万人，用地28平方千米。新城筹算为三片。城市采纳组团式的结构结构，组成以双江为中心，人和、盘石为外围组团的一城三片的组团式结构形态，环抱新城，除夜江、除夜桥、除夜道、除夜公园凸现，成为渝东城市群中的首要城市。xx是一个地处荒僻的移平易近新城，以xx新县城为中心，构建极核成长模式，增强与xx直辖市及周边县区、省分的联系，加速自己成长，以新县城为中心的城乡商贸通顺汇集初步组成。积极成长旅游业，充实挖掘全县旅游成本，出力建筑“齐心专心两翼”旅游斥地名目，接待乘客250万人次，张飞庙成功搬场，20xx年7月19日正式开馆，被评定为国家AAAA级景区，成功申报龙缸国家级地质公园。巧借地灾治理的机缘，将不成用地的江岸酿成了斑斓如画、游人如织的滨江公园，建成了xx的.一张手刺。

　　新县城“五篇除夜文章”的培育汲引及“三除夜工程”的实施，晋升了城市品位，城市建树工作卓有成效，新县城顺遂经由过程“中国优良旅游城区”、“市级卫生县城”和“市级山水园林城市”验收。小城镇培育汲引延续两年获xx市一等奖。城镇经济较着增强，加工制造、商贸通顺、处事业等2、三财富不竭强除夜。

　　遵循xx县城整体筹算，不成用于出让的公益性质用地（道路广场用地、市政步履法子用地、绿地）在城市总培育汲援引地面积中所占比例为23.6%；兼具公益和经营性质的用地（行政办公用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研用地）在城市总培育汲援引地面积中所占比例为7.33%,此类用地虽不成经营性出让，可是可以经由过程划拨或和谈出让等编制收受领受土地斥地成本。栖身用地、商业金融业用地和文化娱乐用地可用于经营性出让，本陈述中将遵循整体筹算中这三类用地之间的比例关系估算待储蓄地块中可用于经营性出让的各类型土地面积。

　　2、房地产斥地气象

　　（一）房地产市场总身形式

　　xx新城为移平易近城，xx新城的城市整体结构为“一城四区”，已成长江片区仅剩下滨江花园200亩摆布。今朝房地产还处于买方市场，消费者的购房变得加倍理性，是以研究购房者的需求具有加倍首要的意义。据查询拜访，居平易近普遍具有住房，有的甚至有两套或三套以上的住房，区域房地产市场今朝已根底趋于饱和。要促进房地产市场成长，可以经由过程在特点上下功夫，斥地高端市场空间。

　　为此，我们进行了“xx县住房消费状况研究”的市场调研勾当，整体住房消费者的角度解缆，对公家对住房需求特点和置业特点等进行了较为分化和研究。

　　（二）可供房地产区城及现状

　　沿移平易比来几除夜道经由过程地灾治理的机缘，将不成用地的江岸酿成了斑斓如画、游人如织的滨江公园，能用于房地产斥地的土地仅剩下200亩摆布，20xx年，县府经由过程招商引资，湖北省宜昌市珍珠房地产斥地公司一举中标。

　　1、斥地现状

　　丽江景苑，该楼盘占地18706平方米（28亩），建筑面积10.2万平方米,其中商业面积3.4万平方米，室第公寓面积6.8万平方米，容积率达到5.5。室第部门起售价为1200元/平方米，最高价达到1700元/平方米，发卖状况精采，该楼盘的斥地经营和运作对待储蓄地块的成长具有必定的参考与借鉴意义。

　　福苑楼盘，该楼盘占地1867.6平方米（2.8亩），建筑面积2万平方米,其中商业面积0.6万平方米，室第公寓面积1.2万平方米。商业部门平均售价为6600元/平方米，室第部门起售价为1500元/平方米，最高价达到2200元/平方米，发卖状况精采，该楼盘的斥地经营和运作对待储蓄地块的成长具有必定的参考与借鉴意义。

　　外滩广场，该楼盘占地100050平方米（50亩），工程分三期建成。20xx-20xx年，一期工程楼盘占地26680平方米（150亩），建筑面积5.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米，室第公寓面积3.2万平方米。商业部门平均售价为4280元/平方米，室第部门起售价为900元/平方米，最高价达到1200元/平方米；20xx-20xx年，二期工程楼盘占地26680平方米（50亩），建筑面积6.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米，室第公寓面积4.2万平方米。商业部门平均售价为5280元/平方米，室第部门起售价为1050元/平方米，最高价达到1750元/平方米；20xx年，三期工程楼盘占地26680平方米（50亩），建筑面积6.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米，室第公寓面积4.2万平方米。商业部门平均售价为7280元/平方米，室第部门起售价为1750元/平方米，最高价达到2750元/平方米。该楼盘发卖状况精采，其斥地经营和运作对待储蓄地块的成长具有必定的参考与借鉴意义。

　　滨江国际，该楼盘占地27346平方米（38亩），建筑面积20.2万平方米,其中商业面积5.4万平方米，室第公寓面积14.8万平方米，容积率达到5.5。室第部门起售价为1750元/平方米，最高价达到3000元/平方米。

　　2、本区域竞争楼盘分化

　　针对本案滨江国际、丽江景苑、福苑、外滩广场四周几个楼盘市调分化。今朝，在xx县房地产市场中具有必定影响力的售楼盘是位于滨江小区的滨江国际、丽江景苑、福苑楼盘和群益小区的外滩广场。

　　滨江国际以风光区，除夜气象，电梯小高层为卖点，户型为90-110平方米（小户型，小面积），120-145平方米（中户型，中面积），180-250平方米（除夜户型，除夜面积），小户型、小面积占60%，中户型、中面积占25%，除夜户型，除夜面积占15%。购房以外埠人和当地酬报主，其户型坚毅刚烈合用，楼价偏高，各方面配套齐全，07年预发卖很乐不美不美观；

　　外滩广场现主打休闲地段，首要鼓吹奉行其配套齐全，户型设计别致超前，户型选择的多样性。遵循我司前期的调研，该项目三期原定于3月开盘正式发售，因为工程资金的启事推迟至5月最早认筹。现楼体已近封顶，因为比来几年xx的房地产市场火爆，室第部门起售价为1500元/平方米，最高价达到2200元/平方米，发卖状况精采。

　　丽江景苑坐落于以风光区，除夜气象，电梯小高层为卖点，户型为80-95平方米（小户型，小面积），100-125平方米（中户型，中面积），130-180平方米（除夜户型，除夜面积），小户型、小面积占55%，中户型、中面积占35%，除夜户型，除夜面积占10%。购房以当地酬报主，其户型坚毅刚烈合用，楼价偏高，各方面配套齐全，07年预发卖很乐不美不美观；

　　福苑其地舆位置同丽江景苑、滨江国际以风光区，除夜气象，电梯小高层为卖点，户型为145平方米、183平方米面积各占10%。购房以当地酬报主，其户型坚毅刚烈合用，楼价偏高，各方面配套齐全，07年预发卖很乐不美不美观；

　　因为走品牌个性化，特设7.5米的高进口除夜堂，装修材料采纳顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单元毛胚房，造成过一时抢购高涨，作为新推楼盘其奉行力度是相昔时夜的，几近涵盖了常平的所有媒体渠道。其产物中采办为当地人，外埠商人，发卖气象在本区域内相对较好。

　　3、土地市场分化

　　遵循xx县河山局供给的20xx―20xx年土地出让生意功能，与待储蓄土地同为室第用地的土地历年生意气象以下表。

　　表1xx土地出让生意气象年度

　　价钱

　　20xx

　　最高价（万元/亩）

　　70．47

　　15．18

　　70．72

　　63．91

　　22．72

　　44．13

　　75．50

　　最低价（万元/亩）

　　2．00

　　1．64

　　4．40

　　6．98

　　5．68

　　4．40

　　35．50

　　平均价（万元/亩）

　　4．50

　　5．44

　　23．22

　　28．94

　　14．20

　　24．27

　　55．50

　　可以看到，土地市场在履历了02、03年的狂热往后慢慢回归理性。估量xx县土地市场将在20xx年不变下来，20xx年呈上升势头。遵循xx县比来几年来土地出让的现实气象，土地成交价钱整体上闪现增添态势，当然20xx年略有下降，20xx年恢复到正常水平，20xx年最早有除夜幅增幅。

　　表2xx县20xx―20xx年土地出让气象

　　年度

　　价钱

　　20xx

　　最高价

　　7．47

　　15．18

　　70．72

　　63．91

　　22．72

　　44．13

　　75．50

　　最低价

　　2．00

　　1．64

　　4．40

　　6．98

　　5．68

　　4．40

　　35．50

　　平均价

　　4．50

　　5．44

　　23．22

　　28．94

　　14．20

　　24．27

　　55．50

　　4、土地储蓄的几点建议

　　（一）应抓紧进行土地储蓄工作

　　xx在高速公路出口至中小江片区双洞子城市副中心划定（即双洞子城市副中心至小江片区上青龙嘴山梁绿脉）1520亩作为梅峰水利工程的储蓄用地，区位优势好，增值除夜，变现快，应抓紧进行土地储蓄工作。

　　（二）因为土地出让价钱遭到宏不美不美观经济、市场气象、相关政策等诸多成分影响，具有极除夜的不必定性。因为待储蓄地块还没有进行具体筹算，具体筹算指标不决，导致现实可出让的土地面积没法必定，对估算功能发生必定影响。

　　特此陈述

房地产调研陈述8

　　县级（出格是我们中西部不发家地域的县）房地财富具有规模小销价低采办力不能持久的“短平快”特点：一般都是是挂靠在除夜斥地商下的小规模企业，运作模式是采办一块地兴建一个小区或几栋商住楼，发卖得差不多了也就撤走了另找商机，斥地期凡是为一二年至三五年间短时辰步履，斥地商多是前几年富起来的追逐丰硕行业利润蜂拥而上的暴富者，素质良莠不齐。财政人员多是姑且骋请一些有布景或成分的当地丰裕人员，税务财政不精晓、不熟谙，核算不能达到规范要求。给税收征管工作增浩劫度：

　　税收征管现状：工作被动，征管质量不高

　　1、地域不美不美观念短时辰效益驱动组成干扰：比来几年来经济欠发家地域加除夜对招商引资力度，招商引资工作作为政绩的一个首要方面，房地财富作为一个生效快、政绩闪现行业获得各级政府的青睐，各地各级发生重成长重引资轻治理思惟，为了引进“凤凰”纷繁出台一些五花八门处所土政策，因人因地因气象具体一个单元一个政策，在税收上开一些口子，给依法征税酬报设置了障碍，对税务部门泛泛征管工作也时有干扰。

　　2、行业要求不高资金密集财政核算质量低增添税收征管难度：县级房地产斥地手艺要求低门槛不高：找个挂靠单元，租个办公场所，几个相关行业人员凑合一路手中有地便可以开张。笔者地址的武宁县城是一小我丁不足十万的小县城，投资数万万元的房地产企业有十几家，形为企业实为个此外斥地商近百，良莠纷歧。房地财富相对又是资金密集运作行业，密集资金运作、出产周期较一般行业长、成本费用项目多、会计核算复杂的特点要求房地产企业成立规范财政核算，今朝稍具规模的.斥地商也只是几个股东、三两个财政人员，几个工程人员组成，个体斥地商更是股东打包来，事事自己出手心里一盘账根柢谈不上财政核算。成本、费用不实、隐瞒收入现象不合水平普遍存在，给税收征管工作带来被动。

　　3、税收征管手段简单化，所得税、土地增值税偷漏严重：因为成本费用核算不实，建筑业今朝履行的20__年工程预算指标系统与现实收支较除夜，税务部门一般以房地产发卖收入为根底，对所得税实施定率征收，对土地增值税按预征率征收，收入比例与现状不合适，以武宁县为例今年上半年现拭魅征收入库房地财富营业税509万元、所得税170万元、土地增值税68万元。房地产成为一个暴利行业已经是一个不争的事实，所得税、土地增值税少缴由此可风一斑。

　　解决编制参议

　　1、思惟上客不美不美观分化房地财富的现状，研究其成长形式改变收入倚重思惟：1、从宏不美不美观、微不美不美观上向处所党政率领客不美不美观分化房地财富对处所经济久远影响，房地财富队榄济成长来讲是一把双刃剑，它的产物是不动产属于消费行业，它创作发现的是短时辰富贵和短时辰财政收入，不能像工商业那样给处所带来持久的延续经济成长，过度富贵吸引过量资金挤占了其它方面的投资，土地是有限的逐步增值的成本，过快斥地是得不失踪踪，对房地财富不应有倚重和依托心理，国际常规也都不会予以行业优惠。2、教育地税干部战胜畏难思惟，采纳紧盯战术，多查询拜访研究、多实地不美观不美观不雅察看、实时掌控工程进度和发卖气象，实步履态跟踪治理，不给偷漏税者可行之机。

　　2、加除夜鼓吹力度，强迫规范行业财政核算，提高纳税人自行申报率和申报切确率：税收治理单元有针对性地逐户进行乃岚教育，了了税收政策并将政策出台的布景、年夜旨、方针和背反政策的后果讲清楚，催促纳税人正视财政核算工作自觉实时进行切确的纳税申报。为稽察部门的措置奖惩设置一个强有力的前提前提。

　　3、增强培训、提高手艺、增强搜检、强化税务稽察工作本能机能：税务稽察作为冲击偷漏税的本能机能部门，当真研究房地财富出产、核算营业，提高自己人员政治、营业素质，搜检时寄望与相关部门联系协作，积极聚积资料，夯实证据链，重点搜检所得税、土地增值税，措置时依法处事，用足用好法令赋予的本能机能，峻厉冲击偷漏税犯警步履，加除夜偷逃税成本，让心存侥幸者不敢也不能偷逃国家税收

房地产调研陈述9

　　前言

　　跟着本市“一桥双轨”的兴建和两个深水码头的立项，本市竞争力会加倍凸起，成为拉动本市新一轮经济增添的杠杆。尔后人流、物流、信息流将为本市各财富带来新的机缘，作为本市第三财富龙头的房地产，有了加倍现实的内容和成漫空间。此外，国家住房轨制更始不竭深切及居平易近的糊口水平提高。本市的小我购房已成除夜势且愈演愈列。为此，本机构在本市进行一项名为CBPMS的查询拜访，CBPMS 20xx年查询拜访整体为栖身在6个样本城区的15~65岁的人丁，样本量为6000。

　　陈述环抱以市平易近栖身气象、若干良多若干好多市平易近预备购房、最热销的户型与区域、购房首要对象等热点问题睁开查询拜访：

　　查询拜访气象

　　以下是第三方市场监测机构遵循CBPMS 20xx数据对我市房地产市场所得的查询拜访功能：

　　市平易近栖身气象

　　从查询拜访所触及的规模看，6个城区居平易近以栖身楼房为主，因为本市平易近用住房的楼层相对较低，65.9%的家庭住房为无电梯式楼房，只有25.6%的家庭住在有电梯的商品房里，还有8.5%住在城中村。因为房改不竭深切，今朝居平易近住房私有化比例占查询拜访人数的69.3%；20.5%向房管所租用衡宇；10.2%租住单元的房子。住房面积除夜都在35~85平方米之间。

　　最热销的户型与区域

　　据统计，市场上最热销的房子是面积在90平方米~120平方米的紧凑型二室、三室的户型。而可承受价钱以4000~5500为主，以3000~4000元及5500~8000元为辅。购房资金以家庭储蓄为主，以银行贷款为辅。

　　购房首要对象

　　数据显示，购房对象趋于年青化，商品室第购房对象以40岁以下为主，占查询拜访人数的.63.2%。以下是不合春秋阶段购房群体的比例排序：

　　1）21~30岁的人群比例为28.8%

　　2）31~40岁的人群比例为34.6 %

　　3）41~50岁的人群比例为18.5%

　　4）50岁以上的人群比例为16.1%

　　5）20岁以下的人群比例为2.0%

　　整体购房人群以除夜专以上学历为主流，对折以上为全职工作者，重点分布于政府机关、商业、制造业及教育文化规模，以公司中级司理、制造业职工、中级手艺人员占年夜都，辅之以其他行业人士。家庭收入在7000~10000元规模内为购房主体。

　　行业分化

　　以上数据显示，因为经济火速成长的势态使房地产有着惊人的成长潜力。本市的商品房占整体的86.5%。除夜多购房者都追求环保与栖身气象问题，搜罗：人文气象、地舆气象、教育投入、文化空气等，这些都直接影响着消费者购房的抉择妄图。

房地产调研陈述10

　　第一部门：投资气象分化

　　1、济南自然气象及人丁概况

　　济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流首要有黄河、小清河两洪流系。湖泊有除夜明湖、白云湖等。

　　济南是中国东部沿海经济除夜省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家核准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方千米，市区面积3257平方千米。

　　济南历史悠长，是国务院发布的历史文假名城。济南风光娟秀，泉水众多，被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。

　　2、济南经济状况分化

　　（1）宏不美不美观经济概况

　　2004年，济南市实现地域出产总值1618.9亿元，增添15.6%，综合经济实力连结在全省前列，是全省首要的综合性财富城市。第一财富实现增添值118.7亿元，增添7.8%；第二财富实现增添值742.4亿元，增添19.8%；第三财富实现增添值757.8亿元，增添13.0%。

　　（2）银行存款余额概况

　　济南市是中国九除夜金融区之一，金融机构门类齐全，运营精采。到2004年尾，全市各类银行金融机构存款余额2991亿元，近岁首增添22.1%，全市贷款余额2830亿元，增添10.8%。

　　（3）济南市平易近收入及消费概况

　　2004年，城市市区居平易近（非农业）人都可放置收入为12005元，增添9.0%；人均消费性支出8581元，增添2.2%。农民人均纯收入4116元，增添13.7%；人均糊口费支出2543元，增添9.8%。城乡居平易近的消费结构发生较除夜改变，糊口质量提高。城市居平易近消费更正视消费质量，休闲娱乐享受型消费成长火速，人均休闲娱乐等处事支出800元，增添19.7%，占消费性支出的比重9.3%，提高1.3个百分点。城市人均室第操作面积达到了19.5平方米，比上年尾增添0.65平方米；农村居平易近平易近均糊口用房面积32.9平方米，增添0.4平方米。

　　（4）固定资产投资概况

　　2005年济南全年全社会固定资产投资856.9亿元，增添31.6%。在全社会固定资产投资中，城镇及以上单元投资724.4亿元，增添32.3 %；农村投资132.6亿元，增添44.0%。房地产斥地投资121.1亿元，增添9.9%，其中：室第投资96.2亿元，增添10.1%，占房地产斥地投资的79.4%。

　　（5）建筑业

　　2005年全市具有新天资等第的建筑业企业753家，共完成增添值93.3亿元，增添10.4%；实现利税22亿元，增添8.6%；全员劳动出产率（按昔时值全社会增添值计较）为13.03万元/人，衡宇施工面积3448万平方米，衡宇落成面积1216万平方米，其中室第732万平方米。

　　2006年一季度，全市建筑业开局平稳，全市天资建筑业企业共完成总产值48.2亿元，同比增添7.8%。其中，国有及国有控股企业完成建筑业总产值31.5亿元，同比增添1.1%；非国有及国有控股企业完成16.7亿元，增添19.3%。

　　一季度，衡宇建筑施工面积2026。2万平方米，比旧年同期增添13.2 %。其中，新开工面积376.2万平方米，同比增添34.7 %。

　　一季度，完成落成产值14.6亿元，比旧年同期增添33.9 %，衡宇建筑落成面积39.4万平方米，与旧年持平。

　　综合以上五方面，济南经济状况，作以下几点分化：

　　（1）2005年济南市的国内出产总值水平位列全国城市的地21位，但增势强劲，第三财富增幅较着。据《济南市整体筹算文本》显示，到2010年三次财富的结构比例调剂为5：45：50，这无疑会对第三财富的房地产起到精采的促进浸染。

　　（2）从居平易近银行储蓄和家庭月收入和人均室第面积分化，济南市商品房市场需求潜力较除夜。数据注解，2005年济南市人都可放置收入为12310元，在全国15个副省级城市中排第6、7位，在山东省17城市中，济南市排第二位，相对采办力水平中高。2005年，家庭年收入区间以3~5万元为最多，比例为44%，其次为3万元以下的家庭，比例为29%，收入在6~10万元之间的暗藏购房者所占比例为22%，10万元以上的暗藏购房群体所占比例仅为4%。家庭收入是抉择市场吸纳量的首要成分，以上收入特点预示着未来低价位市场需求量仍然较除夜，中价位市场需求逐步成为主流。

　　（3）济南是一座“畸形”消费城市，贫富差距除夜，公款消费现象严重。

　　（4）房地产投资继04年快速增添、05年低幅调剂后，正成为热点。

　　（5）在与当地同业的接触中发现，济南部门“先富”人士已最早二次或多次购房。

　　3、济南市城市成长筹算

　　（1）中心城区整体结构。

　　中心城区由主城区和王舍人、贤文、除夜金、党家四个外围组团组成。

　　A、主城区是全市的行政、金融、商贸、文化、科教、栖身中心，划分为焦点区和11个功能各有倾重的片区。

　　●焦点区为历山路、经十路、铁路围合的地域。

　　●白马山、泺卫、黄台、七里河是以工业为主的片区。

　　●无影山、工人新村、北园、洪楼、七里山是以栖身为主的片区。

　　●文东为科研文教片区。

　　●千佛山为风光旅游片区。

　　B、王舍人组团位于中心城区最东部，筹算为自力工业区。重点成长冶金、石化、轻工工业。

　　C、贤文组团位于主城区与王舍人组团之间，以济南斥地域新区为主体组成。重点成长电子信息、生物手艺、光电机一体化等财富。

　　D、除夜金组团位于中心城区西部，筹算为新兴财富园区。重点成长电子信息、材料科学等新兴财富和仓储业。

　　E、党家组团位于中心城区西南部，筹算为汽车制造工业为主的自力工业区，重点成长汽车制造工业。

　　（2）公共步履法子结构

　　A、中心商务区。

　　在顺河街、经一路、纬六路、经七路围合地域内。

　　B、市级商业中心。

　　在泉城路、经四路东段、西市场商业集中地域。

　　C、省级行政办公用地。

　　集中在经八纬一地域。同时完美古城区和历山路两侧的省级行政办公步履法子。

　　D、金融步履法子。

　　在中心商务区内。

　　E、文化娱乐步履法子。

　　在南门、经三纬3、普利门、经八纬一等地域。

　　F、体育步履法子。

　　在腊山湖北新建市级体育中心。

　　G、调剂完美医疗卫生步履法子。

　　在白马山、贤文、除夜金和党家培育汲引医疗卫生院所。

　　H、文科步履法子。

　　完美文东科研文教区培育汲引，在南部十六里河地域培育汲引济南科技勾就地所，在东部鳌角山地域预留高教科研用地。

　　（3）济南旅游成本斥地。组成以古城旅游区为中心，四面扩年夜的名目。

　　A、古城旅游区。

　　首要搜罗除夜明湖、四除夜泉群、环城公园、芙蓉街等传统街区及千佛山、佛慧山等景区。

　　B、向北扩年夜建成黄河旅游区。

　　首要搜罗黄河公园、华山、鹊山白云湖风光区和鸭旺口温泉旅游度假区等。

　　C、向东扩年夜建成龙山文化旅游区。

　　首要搜罗龙山文化遗址、齐长城、百脉泉群等胜景事业。

　　D、向南扩年夜建成山水事业旅游区。

　　首要搜罗灵岩寺、五峰山、柳埠、龙洞、蟠龙洞、小娄峪等风光旅游区。

　　E、向西扩年夜建成平阴习惯风情旅游区。

　　首要搜罗洪范池、翠屏门等风光旅游区。

　　（4）外联交通

　　A、铁路。

　　2010年前培育汲引京沪高速铁路济南段（含黄河高速铁路桥），培育汲引邯济线、济龙烟线，并引入济南关头。

　　B、公路。

　　近期培育汲引除夜杨庄黄河公路二桥，京沪高速公路济德、济泰段，高速浇城公路环的东南段，京沪与济青高速公路的联接线。

　　C、机场。

　　济南（遥墙）机场扩建为国内口岸一级机场。新建5万平方米侯机楼和一条3200米跑道，延迟现有跑道至3200米，张庄军用机场不宜在市区内保留，迁出选址新建。

　　（5）城市交通。

　　整体框架：3个环路、9条放射路、9条南北向和9条工具向主干路。（简称“三环九射、九纵九横”）

　　“三环”指由经十路、历山路、北园路、无影山中路、济齐路、营市街等组成的快速路环；由二环东、南、西、北路组成的主干路环；由京沪、京沪与济青的联接线和东、南绕城公路组成的高速绕城千米环。

　　“九射”指主干路环向外放射的济王、济青（青州）、济青（青岛）、济滨、济德、济齐、济兖、济微、济临9条高级级公路。

　　“九纵”指二环西路、营市街（快速）、纬十二路、纬六路、纬二路、顺河街、湖山路、历山路（快速）、二环东路9条南北向主干路或快速路。

　　“九横”指二环南路、刘长山路、经十路（快速）、经七路、经四路、经一路、北园路（快速）、清河北路、二环北路等9条工具向主干路或快速路。

　　4、济南重除夜市政工程

　　（1）已建：

　　A、洪城高速路东、北、西线和黄河二桥建成通车。

　　B、英雄山路、趵突泉北路拓宽刷新及济泺路立交桥一期工程落成操作。

　　C、泉城广场建成操作。

　　D、济南机场主跑道投入操作。

　　（2）在建：

　　A、“蓝天工程”，市区新增绿地20万平方米，使城市绿化笼盖率达到36%，绿地率31%。

　　B、“旧城刷新工程”。抓好一批故宅旧村和低洼棚户区的刷新培育汲引，弄好舜湖社区，新世界阳光花园、北园八村和其它居平易近小区的成片室第斥地和经济合用房培育汲引。

　　（3）筹算：详见“济南市城市成长筹算”。

　　分化：从以上“3、济南市城市成长筹算和4、济南重除夜市政工程”两项内容分化得出以下几点：

　　A、对中心城区，采纳强化、刷新手段，进一步确立其商业、金融、和都邑旅游的焦点肠位。

　　B、正视工具两头的成长，以若干片区的组成确立其每个片区的焦点使命。

　　C、南部鼎力斥地旅游成本，组成济南的生态区。

　　D、北部成长的比重在全市规模内最轻，对华山各案可能有影响的首要有以下几点：

　　●北向扩建黄河旅游区，其中华山旅游区作为其中一部门。

　　●京沪与济青高速公路的联接线工程。将使外联更便当。

　　●顺河高架路北延工程。

　　●历山北路拓宽工程。

　　第二部门房地产市场分化

　　1、房地产市场的整体运行气象

　　因为房改政策、城市根底步履法子及旧城刷新、城市新功能区域筹算培育汲引的拉动浸染，济南市房地产市场正在逐步升温。据相关部门吐露，5年以内济南市将有4000万平方米的室第需求量，年需求量平均约800万平方米。

　　在一轮成长机缘面前，济南市房地财富的市场名目势需要发生质的改变，一些有强除夜后援撑持的斥地商可能会脱颖而出。

　　1、土地市场分化

　　2006年土地供给状况

　　遵循济南市土地部门的放量土地和部门区域招商土地的统计，济南市市区今朝可以进入市场的土地在3万亩摆布，而且新的土地供给还不竭增添。但济南市获得土地渠道和价钱的多样性及历史遗留问题的理顺解决，会在一按时刻内造成较着的供求矛盾。

　　2、房地产投资状况分化

　　2006年投资预期

　　有关部门的信息显示，济南市必定积极敦促房地财富成长，今年力争完成斥地投资135亿元，同比增添25%。其中：室第培育汲引完成投资95亿元，商业用房完成投资40亿元。商品房施工面积980万平方米，其中商品室第施工面积800万平方米；新开工面积400万平方米，实现发卖面积300万平方米。

　　3、商品房发卖状况分化

　　截至2006年2月末，全市商品衡宇发卖建筑面积为20.8万平方米，同比增添33.3%。其中，室第发卖建筑面积为18.4万平方米，同比增添18.7%，占全数发卖面积的88.5%，下降10.9个百分点。2月末，我市商品衡宇空置面积为38.5万平方米，其中空置室第34.6万平方米，分袂比旧年同期增添42.6%和31.1%。买方市场有需求释放的迹象，但除夜量新开楼盘的闪现，购房人选择余地较除夜，设置设备放置一般、同质化较强的楼盘将面临市场的考验。

　　4、商品房价钱走势

　　2006年2月份挂号成交均价为3034元/平方米，比1月份增添18.3%。畴前4个月的中档室第市场看，在售楼盘每平方米均价达到3500—4500元。市场闪现10000—12000元/平米的高捧室第产物。

　　5、经济合用房市场分化

　　据悉，济南市总共筹算了5个片区来培育汲引经济合用房，其中首个向中低收入家庭发卖的槐荫区除夜金庄经济合用房项目培育汲引面积15万平方米，槐荫区世纪中华城项目7万平方米，北全福经济合用房栖身组团7.7万平方米。这为泛博低收入家庭解决住房问题的同时也供给精采的栖身气象。

　　2、房地产热点区域板块分化

　　济南南部是除夜片的山区，北部是黄河，地舆位置的特点抉择了济南市的成长标的方针是工具向的，加上铁路交通线贯通工具，经十路、经一路、泺源除夜街、解放路、泉城路……，济南的富贵街道除夜多是工具走向，这就造成了济南的房地财富和商业形态闪现出沿交通线两侧带状成长的特点。

　　这类城市结构特点造成了济南的商业地产投资集中在交通干线沿线，居平易近室第也除夜多集中在工具偏南标的方针。济南自古就有“宁要历下一张床，不住天桥一间房”的说法，谈的就是这个特点。反映到济南的房地产市场上，南部，东部的房价比北部西部的房价要高上一个档次。

　　针对济南市的特点，政府在拟定城市筹算的时辰也充实的赐顾帮衬了交通干道沿线的商业的室第斥地。

　　成功拓宽刷新后经十路板块闪现巨除夜商业投资价值。今朝位于经十路沿线除夜型楼盘，东部中润世纪城，西部的阳光一百都有不俗的市场默示，愈来愈获得市场认可。

　　除夜刷新后的经一路板块也是济南市的一除夜投资热点。位于经一路延迟线和除夜明湖西北侧的巴黎花园，具有精采的地舆位置和人文气象，楼盘前景看好。除夜明湖四周离经一路不远的鲁能康桥，具有必定的升值潜力。此外，由山东省建工集体斥地的明珠国际商务港，投资前景看好。

　　济南市的历史文化风度区具有较高的升值潜力。典型的就是泉城广场沿线，四周胜景聚积，是济南市的`中心，环抱泉城广场，泉城路、泺源除夜街两条工具向的干道也是一个值得关注的板块。

　　历史及筹算成分组成的特点财富聚积地，如以山通衢为中心的科技商业地带，以英雄山路为中心的社区、商业、通信地带，以北园除夜街为中心的建材家具、娱乐财富地带，和以趵突泉为中心的特点旅游带等，均是应关注的投资热点。

　　属“南控”的济南南部地域，山青水秀，自然气象好，红叶谷、九顶塔、野活跃物园、药乡森林公园等济南除夜部门近郊旅游景区也都在南部，南部获核准斥地的楼盘就具有了很好的增值空间，位于济南南部斥地的阳光舜城、伟东新都、国际风情街等平易近用和商用房产的热销也声名这一点。

　　东部区域板块成长潜力日趋闪现，跟着新城培育汲引过程的加速和与章丘的链接，为区域土地市场供给充实的供给的同时促进了该区域房地产斥地的过程，仍是未来一段时刻济南室第市场的热点区域。

　　第三部门2006年济南室第市场分化猜想

　　2006年室第市场猜想

　　1、行业成长方面

　　筹算经济——更始开放——插手世贸组织，中国的经济是不竭走向市场化、国际化的，各行业面临的是世界规模的竞争与机缘，各行业、各规模的市场化水平也在不竭提高。房地产相关规模，土地已根底走市场化的道路；利率政策在不竭矫捷，商业银行等市场介入者的话语权在不竭加除夜，央行虽在整体监控，但愈来愈多的是经由过程市场化手段影响利率波动；汇率方面，国家汇率轨制也进行了重除夜的更始，节制性的铺开了人平易近币汇率，将人平易近币推向了世界货泉市场。综合来看所有房地产相关规模市场化水平的加深城市对房地产行业发生促进浸染，催促市场不竭成熟，稳步成长。

　　2、新增供给量方面

　　05年因为受中心和处所各类房地产政策的影响，新增供给量与04年对频除夜幅下降，市场一度低迷，发卖量萎缩，成交价钱虽时有波动，却并没有除夜幅滑坡。但从久远来看，宏不美不美观经济来方面，国家在按捺投资过热，房地产行业作为国家支柱财富之一必定是重点调控对象，但房地财富不单拉动投资，也能有用拉动需求，且能带动家电、建材等多行业的消费性支出，解决国家一贯以来有用需求不足的问题。进入2006年3月份，济南工具南北中都有除夜盘项目在启动，在室第市场上泉景·天沅（80万平米）、历山名郡、重汽·翡翠郡（68万平米）、融基·湖光山色等新项目或开盘或最早鼎力奉行，4月份，外海中心花园（88万平米）、蝶泉山庄、阳光100三期、京鲁山庄、除夜地花园、嘉汇·举世广场、绣水如意国际商都等项目启动发售。60万平米以上的除夜型楼盘就有鲁能领秀城（320平米）、翡翠郡、名人豪庭（100万平米以上）、外海中心花园。正在热卖的除夜盘有伟东新都（103万平米）、阳光100国际新城（178万平米）

　　3、产物种类方面

　　2006年房地产上市品种多样成为市场亮点。从千佛山禧园、国华东方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、除夜地华园、历山名郡，从中润世纪广场、嘉汇·举世广场到第一除夜道、绣水如意国际商都，别墅、花园洋房、小高层室第、高层室第、商住社区等品种的闪现反映了当前市场需求的多样化。而10多个旧村刷新项目及其它价钱较低的项方针旺销，也显示了室第市场从低端向高端敦促的态势。06年斥地商应寄望市场细分，找准客户定位，才能在较旺的市场空间中博得一席之地。

　　4、栖身品质提高方面

　　在2006年新开工的项目中，手艺含量、户型设计、施工质量、形象包装、品牌营建等方面均有前进，这反映了在“节能、节地、舒适、生态环保”除夜布景下济南房地产市场的前进。天泰太阳树项目推出“不要空调暖气”的恒温恒湿鼓吹主题，翡翠郡在户型设计等方面申请5项专利。

　　5、户型及面积方面

　　市场需求在户型及面积方面趋于理性化。06年的热点集中在75—90平米的两室两厅和100—115平米的三室两厅上，总价低，易于领受。南部城区的气象略有不合。详见客户群分化。

　　6、价钱方面

　　今朝国家发布的一系列土地、税收和利率等方面的政策都给斥地商不小的成本压力，此外原材料价钱和劳动力价钱的稳步上涨，楼盘品质晋升带来的成本也在增添，所以估量未来一段时刻价钱不会下降，但今年政策中关注的经济合用房、旧村刷新转轨等关头词，预示必定规模的中低价房的斥地，同时未来一段时刻新增供给量的增添，将会对济南楼市发生不小的冲击，限制楼市价钱的增添幅度。2006年前四个月，在售楼盘均价达到3500—4500元/平米，发卖势头精采。泉景天沅起价3830元/平米，鲁能领秀城均价4200元/平米，位于阳光舜城的依山居5700元/平米摆布，东部品质楼盘均价在4300—4800元/平米，太阳树酝酿10000元/平米发卖均价。

　　7、供给分布方面

　　未来一段时刻，南部将是06年室第市场的焦点，跟着国家对房地产政策的收紧，良多斥地商畴昔囤积的土地纷繁亮相，从05、06年房展会我们可以看出，南部新楼盘骤增，而且斥地规模、和品质都较高，吸引了众多购房者的眼球；东部区域成长潜力日趋闪现，跟着新城培育汲引过程的加速和与章丘的链接，为区域土地市场供给充实的供给的同时促进了该区域房地产斥地的过程，仍是未来一段时刻济南室第市场的热点区域。

　　8、客户群方面

　　（1）暗藏购房者根底特点

　　①暗藏购房者的春秋结构趋于年青化，40岁以下的年青人成为购房群体主流，所占比例达73%，其中，26~30岁的购房群体为主，所占比例为29%。购房群体的春秋特点将直接影响其对室第的户型选择、建筑气焰、社区配套等的需求气象。

　　②购房步履首要以家庭为单元，三口之家据有主导，比例为48%，二人世界所占的比例为27%，对比之下独身购房群体在对房产的需求水安然舒适支出能力上都略显不足，所占比例仅为12%。但独身白领阶级的消费意识跟着社会前进成长火速，独身一族对室第物业要求日趋强烈，对室第的功能要求较高。该群体多为高收入、高学历的独身者。此外，老年人消费市场正日趋扩除夜，其消费心理和消费能力与年青人对比，加倍理性，出格是在古城济南，跟着人丁老龄化的加速，老年人的消吃力成本会斗劲充盈。

　　③暗藏购房者中具有除夜专和本科学历的人群已成长为暗藏的购房主流，为79%；其次是具有高中（含中专、技校）学历的人群，比例为17%，响应的购房者对社区带来的文化气息、糊口品质、周边配套都将提出更高的要求。初中及以下学历的人群仅占4%。

　　④暗藏购房者的工作单元多为私营企业，其次为事业单元，经由过程对暗藏购房者的家庭年收入和工作单元作交叉分化注解，年收入在6~10万元间的购房者的工作单元中私营企业居首位，年收入在10万元以上的暗藏购房者工作单元以事业单元为首。

　　⑤暗藏购房者的首要出行工具默示为公交车，所占比例为44%，响应的，购房者对公交汽趁魅站的关注水平也较强。其次为自行车/助力车，比例为24%，列举在第三位的是私人车，比例为17%，购房者的私人车拥罕有目不容轻忽。

　　（2）暗藏购房群体需求特点

　　①79%的受访者选择1～2年内购房，筹算一年内购房的比例为38%，2年内购房者比例为41%，选择2~3年内购房的比例为15%，3年以上购房的比例仅为6%。比来几年来，因为拆迁的区域较除夜，购房者考虑改良栖身前提的需求也较除夜，导致购房筹算默示出相对集中的特点。

　　②暗藏购房者的置业方针中自己改良栖身前提的居于首位，所占比例为69%，购房给怙恃及孩子的比例为23%，用于投资的暗藏购房者所占的比例为6%。连络暗藏购房者的住房性质分化，商品房的具有比例仅为16.2%，自有住房、房改房所占的比例为35.8%和30.2%，拆迁房所占的比例为9.3%。

　　③暗藏购房者中有40%选择在东部购房，选择南部区域的比例为22%，选择西部区域的比例为19%。南部区域购房者考虑的首要成分顺次为：自然气象、交通便当、价钱和工作便当。

　　④暗藏购房者对建筑形态的选择中，多层居首位，所占比例为57%，其次为小高层所占比例是37%，对高层的选择比例仅占6%，别墅所占的比例是1%。当然多层仍然在建筑形态中据有主导地位，可是小高层已慢慢为购房者领受，其地位日渐安靖，而且限于稀缺的土地成本，小高层的需求等闲得以实现，而对多层的需求则会因为其供给量的匮乏慢慢向小高层和高层转移，购房者对小高层的需求未来将闪现增涨势头。

　　⑤暗藏购房者首选的户型结构是平层，所占比例为50%，选择复式结构的比例为25%，选择错层的比例为16%，跃层结构为8%。

　　⑥济南市户型需求综合分化气象来看，二居室、三居室是需求的主力户型，比例超越90%，其中二居室比例为62%，三居室比例为28%；对一居室、四居室的户型需求少少，分袂为2%、3%。户型需求与家庭成员结构慎密慎密亲密相关，一居室更多地面向独身及投资者，四居室以上的户型因其总楼款较高，相对按捺客户的采办需求。但相关分化注解，济南市不合区域的购房者对室第的户型需求略有分歧，选择市中区的购房者对三室的需求量较其他区域强劲，南部区域内对四室的需求较显著，注解这两个区域除夜户型室第较有市场。南部区域需求户型比例根底为一居室2%，二室一厅28%，二室二厅29%，三室二厅35%，四居室6%。

　　⑦80~100平方米之间的户型面积指标成为公共需求主流，比例高达39%，其次为100～120平方米，需求比例为26%，80平方米以下需求比例为19%，120～150平方米需求比例为11%，对150平方米以上的户型需求比例为4%。

　　（3）暗藏购房者的采办能力分化

　　①家庭年收入区间以3~5万元为最多，比例为44%，其次为3万元以下的家庭，比例为29%，收入在6~10万元之间的暗藏购房者所占比例为22%，10万元以上的暗藏购房群体所占比例仅为4%。家庭年收入在3~5万之间的，对总价的承受能力理当在20~45万之间。家庭年收入在6~10万之间的，对总价的承受能力理当在40~90万之间。

　　②对价钱的领受水平集中在4000元/平方米以下，比例超越90%，其中3500元及以下所占的比例最高，为64%，其次为3500~4000元/平方米，所占比例是30%，4000元/平方米的室第比例仅占5%。

　　③对室第总价的承受力，以40万元以下的为需求主流，占到总数的八成多，其中21~30万元间的总价，购房者领受的比例约占到四成，其次是31~40万元之间的总价，约占到三成，超越40万元的总价水平，独一12%的人可以领受，所以总价水平40万元为暗藏购房者的心理底线。按照暗藏购房者能够承担的总房款价钱，细分不合购房群体的需求特点为：承担总房款在30万元以下的暗藏购房者，偏好的面积首先是81~100平米，其次为61~80平米，偏好的户型分袂为二室一厅一卫和二室二厅二卫；总房款在31~40万元之间的购房者偏好的面积为101~120平米，户型为二室二厅一卫；总房款在41~60万元之间的购房者偏好的面积为121~150平米，户型为三室二厅二卫；总房款在61~80万元之间的购房者偏好的面积为121~180平米之间，户型为四室二厅二卫。

　　（4）配套需求分化

　　①绿化、超级市场、幼儿园/黉舍是最首要的三项配套。暗藏购房者关注的社区配套中，绿化居于首位，所占比例为20%，往后分袂为超级市场、黉舍/幼儿园和步履场所。连络前文可知，暗藏购房者春秋以26~30岁之间的占年夜都，其中家庭结构为二人世界的占五成，是以，其对幼儿教育气象关注水平较强。

　　②暗藏购房者对有车位需求与无需求的比例为4：1，租用与采办所占的比例分袂为49%和32%。暗藏购房者斗劲偏好地下的车位。购房者愿意支出的车位价钱首要集中于7万元以下，比例为50%，其次为8万元，比例为21%，采办者对车位的采办意识不强，愿意支出的价钱普遍较低，车位配比应将当前需求与未来城市成长相连络考虑。

房地产调研陈述11

　　一查询拜访布景及方针

　　近年来，闪现全国性的房地产过热现象，房地产的价钱不竭爬升。国家政府对此事高度正视，20xx年以来针对房地产过热、房价太高现象，出台了一系的宏不美不美观调控政策，但愿有用的按捺房价的上涨。此外，房价影响想到城市居平易近的根底糊口保障，购房者对房子的需求延续连结在上涨的趋向。这是因为经济的快速成长，城市化水平的成长，带动的房地财富的成长。房地财富中的暴利又派遣更多的人们献身于这一行业。盲方针投资带来了良多问题的发生，导致社会上闪现了良多的问题。以此我们此次针对兰州市当地域的房地产需求现状、消费者的栖身现状及购房定位气象所进行问卷查询拜访，即是遵循房地产估价这门课理论常识的进修，为了增强对学科的理解和编制的操作，从而对该地域的房地产现状有更深切的`体味。

　　二查询拜访编制

　　经由过程采纳问卷查询拜访的编制，对兰州市城关区居平易近进行随机查询参见见答，查询拜访对象春秋在20-60岁之间，共发放查询参见见卷42份，获得查询拜访功能后采纳Excel表

　　对数据进行录入和措置，并经由严酷的复核，以图神色势具体反映出今朝兰州市房地产市场方面的气象。

　　三查询拜访功能

　　1.栖身前提分化

　　我们可以看出，在消费者的栖身前提中，房改房所占比例较除夜，占47.5%；其次是自建房占25%，然后为向单元出租占6%。由此我们可以得出，兰州市消费者栖身前提以房改房和自建房为主，而商品房较少，从而声名兰州市住房保障系统不完美，有待进一步增强。

　　2.家庭收入分化

　　从以上数据我们可以看出，兰州市消费者家庭月总收入首要集中到

　　2500-4000元规模内，占到被查询拜访者的46.15%；其次是1500-2500元规模，占到36.92%；排到第三位的是4000元以上，占19.23%；而800-1500元和800元元以下的消费者比例甚小。由此我们可以得出兰州市消费者家庭月总收入水平仍然偏低，故消费者购房需求不旺，也即居平易近收入水平与购房能力有直接的关系，是以在进行房地产斥地定价时务需要考虑消费者现实家庭收入水平。

　　3.需要住房面积分化

　　从以上数据我们可以看出，在消费者的住房面积中，80-100平方米所占比例较除夜，为45.71%；60-80平方米占25.71%；100-120平方米占17.14%；<60平方米的为5.71%；>120平方米占5.71%。由此我们可以看出，消费者对住房面积的要求首要为80-100平方米，斥地商在设计室第面积时，应把重心放在该面积规模内。

　　4.居平易近购房筹算分化

　　从以上数据我们可以看出，消费者筹算且则不采办衡宇的占46.34%；三年内采办年的占24.39%；一年内采办的占19.51%；五年内采办的占9.76%。由此我们可以看出，除夜除夜都消费者的采办能力和采办积极性不高，斥地商应提高消费者的采办积极性。

　　5.居平易近购房方针分化

　　以上数据我们可以看出，消费者的购房方针72.5%为栖身（栖身1：已解决糊口问题为方针；栖身2：以改良糊口质量为方针）；22.5%为商住两用；5%为升值转卖。由此我们可以得出，除夜除夜都消费者购房是为自己和家人栖身，靠出租和转卖等投资手段来获得利润所占比例较小。

房地产调研陈述12

　　楼宇经济是跟着经济社会成长和城市化的快速敦促而闪现的一种新兴都邑特点经济。温江作为一个快速城市化并正在萌芽成为主城区的区域，今朝正加速敦促财富进级转型全力构建以处事业为主导的现代经济系统。自动顺应城市化要求，鼎力成长楼宇经济，土地和成本要素瓶颈制约，是改变经济增添编制的应有之义。为此充拭魅掌控和体味这一特点经济形态，更好地促进其成长，近期，区委政研室就此睁开了专题调研，摸查了全区楼宇经济现状，并访谒进修了成华、锦江、武侯等区的经验，思虑了一些具体的对策建议，现将气象陈述以下。

　　1、楼宇经济的首要特点及对温江的积极浸染

　　楼宇经济是以楼宇为载体,吸引一些机构公司入驻进行办公、研发和商务勾当的经济形式，是跟着城市经济的成长而发生的一种新型经济形态。整体来看，楼宇经济有以下几个特点：一是楼宇经济是都邑经济成长到必定阶段的产物。它的保留成长与城市的规模、地位和综合经济实力有较着的正向关系，城市规模越除夜，经济社会成长越快，会聚力和辐射力越强，越能促进经济要素的聚积。二是楼宇经济一般具有较高的投入产出回报。一般一栋高级商务楼里众多公司所发生的效益，经常胜过一占地面积很除夜的工业企业。三是楼宇经济必需以一批根底和配套较为完美、培育汲引尺度和智能化水平较高的楼宇为载体，而且这些楼宇应相对集中，最好是有一些CBD区。四楼宇经济所吸引入驻的.多是一些企业本部、研发中心和发卖中心，所从事的多为治理、研发和商务勾当，不管对处事业的进级仍是高端人才的聚积，都有十分较着的催促浸染。

　　基于这些启事，国内外良多城市都曾前后把楼宇经济成长作为成区域成长的一个首要道路和抓手。如国际上的有美国纽约的曼哈顿、法国巴黎的拉德方斯、日本东京的新宿、中国喷喷香港出格行政区中环铜锣湾等;国内斗劲凸起的青岛、上海、广州、天津等城市;市内的青羊、武侯、锦江、双流、都江堰等区(市)县。都这方面进行过良多的试探和实践，堆集了良多成功的经验，可以供温江的成长进行借鉴。

　　就温江当前的现实而言，自动顺应快速城市化的趋向，鼎力成长楼宇经济，对催促温江的成长超越起码有以下几个方面的积极浸染。一是能极除夜地促进成本俭仆，减缓我们用地、用电、用气等首要的矛盾。二是能有力地促进我区财富结构的调剂和提档进级，使温江处事业获得快速成长，而且是主若是高端的现代处事业和出产性处事业。三是能聚积和带来除夜量的人流、物流、资金流和信息流，刺激和带动周边诸如金融、餐饮、购物等更多财富的成长，培育和组成温江经济新的增添点。四是能经由过程一多量高品质楼宇及其配套步履法子的培育汲引，使温江的城市处事功能加倍完美，城市形象获得较着晋升。

　　2、温江楼宇经济成长现状及首要差距

　　研究温江楼宇经济成长，必需首先对全区楼宇经济现状有一个细心的体味。为此，我们经由过程借鉴其它地域的经验和尺度，对全区建筑面积在3000平方米以上的商务商业楼宇(含商务办公楼、商业卖场、宾馆酒店)、企业购地自建用于办公或租售的楼宇(含工业园区、科研楼等)、营利性科、教、文、卫办公楼宇、城市综合体等四种类型楼宇，分已建成、在建、筹算开工三种气象进行了响应的统计分化。

　　统计显示：今朝，全区已建成的各类商务楼宇总计56座，建筑面积约72.1万平方米。其中，商务商业楼宇(含商务办公楼、商业卖场、宾馆酒店)48座，建筑面积57.8万平方米，占80.2%，在全区已建成的商务楼宇成本中占主导地位;企业购地自建用于办公或租售的楼宇(含工业园区、科研楼等)3座，建筑面积7.6万平方米，占10.5%;营利性科、教、文、卫办公楼宇2座，建筑面积5.4万平方米，占7.5%;城市综合体和其它商务楼宇3座，建筑面积1.3万平方米，占1.8%。

房地产调研陈述13

　　当前，××中心城区房地财富成长减缓，闪现了衡宇滞销、有价无市等现象。若何促进××中心城区房地财富延续不变健康成长，成为摆在我们面前急需破解的首要课题。

　　1、房地财富成长现状

　　据国家发改委发布的统计数据显示，今年1-7月，全国房地产发卖面积27743万平方米，同比下降10.8%;在我国东南部某些地域，房价降幅从10%到40%不等。在房市房价低迷的影响下，全河山地供给总量同比削减25.27%，供给的土地也并未能如期成交。上半年以来，我国各地频仍发生退地事务，招拍挂地块不竭遭到流拍。

　　××中心城区房价今朝还没有偏离正常幅度，比丰城、樟树略低，比高安略高，比萍乡、新余城区房价低10%摆布。可是，1-8月，××中心城区商品房发卖面积37.31万平方米，同比下降44%。同时，1-9月中心城区共出让土地18宗，面积363.1亩，同比下降79%;成交金额27860.29万元，同比下降59%。××中心城区楼市低迷，主若是因为全球房地财富成长滞缓、国家宏不美不美观调控、媒体除夜举鼓吹、采办者理性应对持不美不美观望立场等启事造成。

　　2、××房地产成长的依托前提

　　房地产市场成长的原动力是工业化、城市化敦促和居平易近收入增添，三者配合浸染催促房地产市场成长。

　　1、工业化过程的快慢。工业化过程的快慢直接影响、限制房地财富的成长。一方面，工业化促进房地产其他动力要素的成长，如人丁城市化率、财政收入增添、居平易近收入增添、第三财富成长等;此外一方面，工业化与房地产彼此关注，二者彼此促进，这类相关性在工业化由初期向中期迈进的加速时代默示得尤其较着。美国经济学家西蒙·库兹涅茨研究注解，二产增添置魅占gdp比重达到40%-60%时，工业化进入中期。20xx年，××三产比例为22.23:50.25:27.52，第二财富比重初度打破50%，其中工业增添置魅占gdp比重达到42.9%。从数据上看，××已进入工业化中期。

　　2、城市化过程的快慢。城市化过程的快慢与房地财富的成长状况有直接的正相关性。一方面，城市化过程催促房地财富蓬勃成长;此外一方面，房地财富的健康成长有助于聚积更多的人气，提高城市化水平。比来几年来，我市为做除夜做强中心城区，富贵房地产市场，出台并实施了一系列步履，从打造“江南生态休闲城市”到培育汲引“中部地域最好宜居城市”，从周全敦促“三除夜战争”到操作3年时刻周全实施“13579”绿色工程，从实施“齐心专心三轴五组团”成长策略到周全实施人丁倍增筹算等等，中心城区发生了天崩地裂翻天覆地的改变。20xx年，××中心城区面积45平方千米，比20xx年扩除夜26平方千米;城市化率为35.62%，比20xx年提高10.82%。世界成长过程注解，当城市化率在30%-60%时，城市化过程处于高速成长阶段;当城市化高速成长时，房地财富也将高速成长。今朝，××中心城区现有人丁27万摆布，遵循城市化成永人丁5年倍增筹算，20xx年人丁将达50万人。假定新增人丁有60%要买房，按人均25平方米计较，到20xx年需要的住房面积为345万平方米，每年需要69万平方米。跟着城市化过程的加速，这一数字还将扩除夜。是以，××房地产市场 “低迷” 是且则的，从久远来看，跟着全国房地财富调剂竣事，××房地财富也必将迎来一个较长的快速成持久。

　　3、居平易近收入增添的快慢。居平易近收入增添的快慢直接影响衡宇价钱的凹凸。20xx年，××居平易近消费不美不美观念仍勾留在“居者有其屋”。八年来，跟着居平易近收入的快速增添，城镇居平易近住房消费需求也不竭增添，消费不美不美观念从原本的“居者有其屋”改酿成“居者优其屋”，住房价钱也一路爬升，从最初的350元摆布上涨到此刻的2400元摆布，××房地财富空前富贵。20xx年，××人均gdp为1242美元(遵循20xx年平均汇率1美元兑换7.6039元人平易近币计较)。按照国际统计经验数据，当人均gdp在800-4000美元时，房地产市场将进入高速成持久。据此推算，××房地产市场正处于高速成持久。若按年均8%的gd增添率计较，达到人均gdp4000美元需要14年时刻，也就是说，××房地产市场快速成长还将延续14年。此外，因为××撤区设市时刻较晚，居平易近消费的比重低于齐截成长水平的城市，房地产市场成长的“黄金期”还将更长。

　　3、几点建议

　　近期，国家陆续出台了一系列政策，如居平易近初度购房最低首付款比例从30%减至20%，小我生意住房暂免征收印花税、免土地增值税，小我住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点，初度采办90平米以下住房契税从3%-5%统一下调到1%。为使××房地财富成长尽快解脱低迷状况，在用好用足国家政策的根底上，建议从以下几个方面激活房地财富成长。

　　1、继续不变房价。××房地财富在理论参议、财富培育、企业成长、消费指导等方面都有二线城市的“后发优势”，市场相对健康，其成长应以“不变”为主基调。在此前提下，当疽馓炝既可以矫捷地应用国家出台的扶持政策、财税编制进行调剂，也能够成立房地产协会等平易近间组织，商定衡宇价钱降幅底线，避免价钱巨除夜波动。同时，积极指导、鼓舞鼓舞激励企业自动采纳编制博得市场，实现政府、斥地商、老苍生“多赢”的名目。

　　2、节制供地规模。20xx年，××中心城区出让土地面积1792.771亩，房地产市场投放量达到20xx、20xx、20xx三年总和，在必定水平上冲击了房地财富健康成长。是以，要严酷节制供地规模，房地产斥地规模每年斥地要节制在40万平方米摆布。一方面，要成立科学合理的土地投放机制，遵循“节制总量、协调成长”的原则，以销定量出让土地，呵护房地产市场秩序。此外一方面，要成立房地产联席会议轨制，由市政府分管率领主持，市政府办、发改委、河山、城建、房产等相关部门插手，拟定房地产斥地年度筹算、土地供给筹算，必定斥地培育汲引规模、区域分布及结构比例、根底步履法子配套培育汲引项目。同时，调剂城市投资规模，节制国平易近经济和城市成长节奏，使城市土地成本设置设备放置和房地财富效益都达到最优化。

　　3、加除夜扶持力度。一是对房地产信贷资金实施分辩看待。鼓舞鼓舞激励和指导金融机构撑持房地财富成长，对斥地企业天资好、自有资金比例高、衡宇性价比高和发卖前景较好的房产项目，加除夜信贷撑持力度。二是适度下调土地竞买保证金的比例。遵循不合地段、不应时代和客户气象，适当下出生避世意肇端价。三是适当放宽项目开落成不日。四是调剂商品房预售许可前提。对斥地企业完成项目用地的征地拆迁、建筑报建、最早衡宇根底周全施工、必定施工进度和落成交付日期的，可给以打点商品房预售审批手续。五是清理房产税费。对房地产斥地过程规费进行一次清理，没有政经营定的剖断撤销，能下降尺度的尽可能下降尺度，能后置的尽可能后置，能铺开的剖断铺开。

　　4、出台购房优惠政策。一是推出买房落户新政。对外来人丁在中心城区购房面积在90平方米以上，可打点家庭成员的常住户口。二是放宽公积金贷款幅度。对收入不变、诺言精采的小我第一次购房，可适度放宽贷款比例。三是延迟公积金贷款不日。贷款不日不超越借债人夫妻双方迟退休者法定退休年限。四是适度下调购房首付比例。五是实施购房退税或减免税费。如对小我采办响应区域内通俗商品房、存量房的`，按所缴纳的契税、印花税处所系统编制分成部门“给以全额津贴”。

　　5、调剂经济合用房和廉租房政策。20xx年，××中心城区经济合用住房培育汲引总量为8万平方米，发卖最高限价为960元/平方米，远低于商品房市场均价。要调剂经济合用房政策，周全奉行保障性住房分拨货泉化。经济合用住房周全奉行货泉津贴编制，遏制什物分拨。具有经济合用住房采办资格的城市居平易近，在采办通俗商品房时，由政府给以货泉津贴。廉租住房坚持租赁津贴为主，什物配租和房钱核减为辅编制，当令提高廉租住房保障尺度，扩除夜租赁津贴保障规模，做到应保尽保。

　　6、加除夜土地收储力度。土地储蓄的运作基于市场不决的预期，在必定的时代内，市场会连结不变的供给量，政府持有土地对住房价钱的不变浸染除夜于其他利好政策对住房价钱的促进浸染。在房地产市场且则低迷时，政府可以“反弹瑟琶”，将城市筹算扩建新增土地、城区内分手的闲置土地、无操作权人的土地、土地操作期已满的土地、未按合同要求操作或无力斥地的土地，采纳依法征收、征用、收购、收回等编制，统一储蓄起来，以规避风险、延后斥地，获得土地增值收益，呵护房地财富成长的不变。

房地产调研陈述14

　　跟着城市化过程的不竭加速，泗洪县房地财富得以蓬勃成长，投资规模慢慢增除夜，市场生意日趋活跃，居平易近的住房前提较着改良。房地财富的快速成长对扩除夜就业，带动相关财富成长，晋升城市形象，富贵处所经济作出了较着的供献。

　　1、根底概况：

　　20xx年新开工面积112.5平方米,其中室第项目15个,面积75.2万平方米；专业市场6个，面积37.3万平方米。核准预售面积80万平方米，其中商业26万平方米；网上发卖备案商品房2599套，面积29.7万平方米，均价2168元/平方米；网上发卖备案通俗住房20xx套，面积23.86万平方米，均价1924元/平方米；网上发卖备案商业用房505户，面积6.87万平方米，均价3248元/平方米。

　　20xx年元月至4月，网上发卖备案商品房2700余套，面积25.4万平方米，均价2804元/平方米，房地产市场整体发卖斗劲不变，旧年当然受宏不美不美观经济政策等方面成分影响，但该县房地产市场整体波动不除夜，房地产市场在慢慢回暖。旧年11月份至今，泗洪县商品房发卖量较着增添，出格是几个相对较除夜的楼盘闪现了发卖岑岭，这声名该县房地产市场的需求空间仍然较除夜。

　　2、存在问题：

　　1、供电方面：一些小区存在供电不完美问题，为姑且用电。究其启事：供电部门要求斥地企业在红线以外架设供电专线，费用昂贵，给企业增添较除夜的经济承担，良多斥地企业迫于资金压力，没法解决，部门小区已多次闪现停电现象，公共定见较除夜。

　　2、斥地企业内部治理有待完美，在泗洪注册的房地产企业现有40余家，除夜部门为当地企业，规模小，资金窘蹙，治理人才不足，在斥地治理过程中，重效益轻治理，导致楼盘培育汲引配套步履法子不完美，闪现一些遗留问题，甚至有部门楼盘闪现停工烂尾现象，影响公共的消费心理。

　　3、斥地企业资金欠缺。20xx年上半年受宏不美不美观调控政策影响，各金融机构缩短银根，下半年，全球性金融危机爆发，年尾，政府出台了放宽金融政策，但到今朝为止生效尚不较着，首要启事：各商业银行对房地产斥地项方针斥地贷款发放前提较为尖刻，使得斥地企业从银行获得资金难度除夜，今朝独一个体楼盘经由过程斥地企业自己全力争夺了部门贷款，除夜部门项目资金仍来历于社会融资。社会融成本钱高，介入融资主体对今朝市场抉择抉择信念不足，融资难度除夜，导致斥地项目资金欠缺，甚至激起部门隔发企业到周边市、县投资，除夜量资金外流，项目多的企业资金缺口巨除夜，寸步难行，直接影响项方针敦促速度，更影响楼盘的正常发卖。

　　4、比来几年来，泗洪县四房培育汲引稳中敦促，遭到省市赞誉，每年拆迁量都在50万平方摆布。因为泗洪县拆迁安设房的价钱较低，与商品室第价钱差距较除夜，除夜部门拆迁户采办了安设房，必定水平上影响商品室第的发卖。

　　5、受20xx年整体经济形式和一线城市降价发卖影响，当然住房刚性需求仍然存在，可是公共持币不美不美观望的激情较浓，使得消费群体存在衡宇还有降价可能或政府还会出台更优惠的购房政策，必定水平上影响了商品房发卖市场。

　　对上述存在的问题，其启事是多方面的：房地产市场治理触及多个部门，政出多门，各自为阵，彼此协同的工作机制还没有成立；有关法令律例不够完美，对项目司理部的治理、设置及主体定位等窘蹙具体的划定，导致房地产斥地企业设置的项目司理部过量过滥；出租、出借营业执照和挂靠经营等经常经由过程内部和谈等藏匿的编制进行，加上工商部门手段有限，查询拜访取证坚苦，后续监管难以实施。

　　作为实施市场监管的本能机能部门，工商部门要充实阐扬自己本能机能浸染，积极自动介入房地产市场监管，当好监管房地产市场的主力军。笔者认为，要解决好房地产市场存在的问题，应从以下几个方面入手。

　　（一）以拍卖监管为切入点，周全介入房地产市场监管

　　土地操作权的获得，是房地产斥地经营勾当的起点。遵循《城镇国有土地操作权出让和让渡暂行条例》的划定，国有土地出让采纳招标拍卖进行。《拍卖法》和《拍卖据守治理暂行编制》划定，工商行政治理机关依法对拍卖勾当实施据守。我们理当真实施据守职责，成立健全拍卖备案挂号轨制，增强对房地产斥地企业介入土地竞拍勾当的监管，周全掌控辖区房地产斥地的状况。严酷审查竞拍人主体资格证实、天资前提、资金来历等备案材料，对主体资格不正当、无响应天资前提或假借他人天资证书和营业执照介入竞拍的，不予挂号备案，并实时通知培育汲引、河山成本等部门，撤销其竞拍资格，将背法开发步履拒之于门外。

　　（二）以经济户口治理为根底，规范房地产市场主体步履

　　一是严酷主体资格审查。成立辖区房地产斥地企业经济户口台帐，一一录入企业的挂号注册气象、天资证书不日、天资等第等。并周全清查房地产在建斥地项目，对比房地产企业经济户口台帐，对从事房地产斥地、建筑施工的企业和小我的市场主体资格进行审查。重点查处无照经营、挂靠经营、企业出租出借营业执照、超规模经营等背法步履。对一些重点嫌疑斥地项目，要经由过程增强企业财政的搜检，对企业在建斥地项方针投资气象和财政收支进行严酷审查，实时查处挂靠经营和以收取治理费等形式出租、承租营业执照的无照经营步履。针对以内部和谈承租、借用天资和营业执照和挂靠经营查询拜访取证难的问题，应从斥地项方针资产治理入手，由斥地企业出具在建项目投资气象，注明投资方、投资额等，经公证处公证后，报工商部门备案。对拒不打点备案手续的，列为重点对象，严酷审查。

　　二是增强注册成本监管。遵循房地产斥地企业天资等治理的划定，一级天资企业，其注册成本最低限额为5000万元，二级天资企业为20xx万元，三级天资为800万元，四级天资为100万元。经由过程企业年检，对比其天资等第，搜检其出资气象，峻厉查处"两虚一逃"背法步履，并传递培育汲引部门裁撤天资证或下降天资等第，对情节严重的，裁撤营业执照，组成犯罪的，移交司法机构措置。

　　三是增强项目司理部的'治理。对在建项方针项目部，实施刻日备案挂号轨制，要求斥地企业供给营业执照、中标通知书、筹算许可证、土地操作许可证、培育汲引部门发布的天资证书和房地产斥地合齐截严酷进行审核，重点审核双方当事人的主体资格是不是正当、相关许可证是不是真实有用、合同内容是不是正当。对合适前提的，予以备案后，方可从事项目斥地。

　　（三）以功令办案为手段，强化重点背法步履的查处

　　一是增强房地产广告的治理。重点查处未获得国有土地操作权、未获得商品预售或发卖许可证、工程质量验收不及格和背反《房地产广告密布暂行划定》划定而私行发布广告的步履；查处商品房预售、发卖广告中未载明斥地企业名称、代办署剪发卖企业名称、预售或发卖许可证书号的步履；规范广告中有关房地产项目、面积、价钱、位置、周边气象、房贷等内容，峻厉查处子虚广告和其他背法广告。

　　二是增强房地产中介机构的治理。搜检从事广告筹谋和商品房发卖代办代办署理掮客公司、从事买房卖房换房的掮客企业和个体工商户，重点查处房地产掮客机构在代办代办署理商品房生意过程中赚取差价的背法步履；操作子虚信息棍骗中介费、处事费、看房费等费用的步履。

　　三是增强房地产展销勾当的治理。对未经挂号，私行进行房地产展销会的，严酷依法查处。

　　（四）以长效监管为方针，试探立异房地产市场监管机制

　　一是成立房地产市场诺言监管制。对城市筹算区内在建的房地产斥地工地进行周全清理，并挂号造册，录入企业从事建筑、斥地气象、挂号注册气象、天资前提、合同备案、广告挂号、消费投诉和背法奖惩气象，成立健全房地产企业"经济户口"。同时，成立"黑名单"和"黄牌警告"轨制，按期对诺言精采和不良企业进行公示，促进房地产企业诚心诺言，守法经营。

　　二是成立合同备案制。催促房地产斥地企业在发卖环节操作工商、培育汲引部门拟定的《商品房生意合同》示范文本；改削示范文本名目条目或自行拟定合同的文本，必需报工商部门审核、备案。

　　三是健全12315监控汇集。经由过程12315消费者申述汇集，实时受理消费者投诉、调剂购房纠缠、发现背法线索、查处背法案件，进一步提高市场监管效力，确保消费者的正当权益获得呵护。

　　四是强化社会舆论据守。对背法经营性质卑劣、社会影响后果严重的建筑房地产企业，在依法予以查处的同时，要经由过程新闻媒体、红盾信息网站实时予以暴光，充实阐扬社会的据守浸染，提高其背法经营的成本，增强对背法经营者的震慑浸染。

　　五是增强部门协作机制。建筑房地产市场的监管，触及培育汲引、筹算、房管、河山成本等多个部门。工商部门要自动增强与上述部门的协作与联系，互通信息，实时体味城市筹算区内土地出让、划拨和筹算斥地项目气象，了了房地产市场监管重点。同时，要成立部门联席会议轨制，对重点背法步履，组织连络功令整治步履，增强工作合力。

　　“两港一城”培育汲引高涨和城市化过程加速促进了我区房地产市场的蓬勃成长。今朝房地财富在我区经济成长中具有首要地位和浸染，房地财富直接税收占到总税收的15%摆布，相关税收占到总税收的30%；假定加上契税收入，则占到36%。跟着经济的成长和城市化过程的不竭加速，房地财富对税收的支柱浸染会加倍较着。

房地产调研陈述15

　　1、项目布景

　　1 、项目名称：东湖路人行栖身小区（暂命名）

　　2、可行性研究陈述的编制按照：

　　（1）《城市栖身区筹算设计规范》

　　（2）《A市城市拆迁治理条例》

　　（3）《城市栖身区公共处事步履法子设置划定》

　　（4）《室第设计规范》

　　（5）《室第建筑设计尺度》

　　（6）《建筑工程交通设计及泊车场设置尺度》

　　（7）《城市道路绿化筹算及设计规范》

　　（8）《高层平易近用建筑设计防火规范》

　　3、项目概况

　　1）地块位置：该基地东起白洋河，南至培育汲引东路，西至东湖路、北至人平易近银行围墙，围合区内土地面积约28333平方米，该地块属池州市二类地段。

　　2）培育汲引规模与方针：

　　土地面积：42.5亩（28300平方米）

　　容积率：2.2

　　斥地周期：3至4年

　　土地价钱：5000元/亩（A市国有土地操作权挂牌出让起价）

　　建筑面积（估量）：总建筑面积：61460㎡

　　3）四周气象与步履法子

　　（1）步行约10分钟可至A市中心秋浦路、长江路。

　　（2）西侧为A市城市中心景点百荷湖。

　　（3）东侧为清溪河城市绿化带，南侧为城市绿化广场。

　　（4）西南接近A市城关小学。

　　（5）北面为A市人平易近银行。

　　4 、项目SWOT分化

　　优势及机缘

　　(1)该项目地处A市最具成长潜力的地段，周边气象在不久的未来将是池州最好的栖身区域。

　　(2) A近几年的经济成长和市政培育汲引法度楷模，使得该区域的房地产具有较除夜的升值空间。

　　(3)东侧汇景花园的成功斥地，为该区域的房价定位供给了市场认可性。

　　(4)周遍日趋成熟的栖身配套及“百荷商业步行街”的商业空气的逐步组成，为该项方针商铺价钱奠基了必定的根底。

　　(5)拆迁的当地居平易近选择就地回迁的比例较除夜，对该项方针资金流压力有必定的减缓浸染。

　　(6)该项目以毛地出让，起价5000元/亩，使得获得该地块的前期资金较少。

　　(7)该项目妄想定位为A市第一个小高层室第小区，我公司在B市斥地小高层的经验可感受之借鉴。

　　(8)我公司与A市的政府及培育汲引主管部门的精采公共关系布景，有益于我公司尔后在当地的成长。

　　(9)物业治理公司在A市的先行介入，为尔后该项方针物业治理，具有必定的优势互补的性。

　　(10)拆迁的难度较除夜使得外埠的资金有所记挂，为我们获得此次竞价成功创作发现了必定的机缘。

　　劣势及威胁

　　(11)拆迁密渡过除夜，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关头。

　　(12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的猜想具有必定的风险性。

　　(13)市政步履法子的带拆带建，因其尺度的不必定性，使的成本的测算具有必定的不必定性。

　　(14)江浙资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的太高。

　　(15)筹算中对地块的栖身用地的定位，尔后商业的筹算能否经由过程，具有必定的不成必定性。

　　(16)小高层的栖身不美不美观念的组成，物业治理费、电梯的运行和呵护等，将给尔后的发卖带来必定的抗性。

　　(17)该地块的居平易比来几除夜多是二次拆迁，再加上A市某县人的北京自焚事务，拆迁的难度较除夜。

　　(18)汇景花园的日趋完美，又是多层室第，与本项方针竞争将斗劲乖戾。

　　(19)拆迁的难度，使该项方针培育汲引周期具有延期的可能。

　　(20)周遍的'糊口配套步履法子及交通不够完美。

　　2、市场分化

　　1 A市概况

　　A市位于长江南岸，面积8271平方千米，人丁153万。

　　生态气象精采。境内有国家级森林公园、国家级野活跃植物呵护区——牯牛降、国家级水禽湿地呵护区——升金湖。全市森林笼盖率达56％，1996年和1997年被国家核准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》处所试点。投资气象精采。交实足信便捷，公路已组成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江畔流的首要口岸——A港为关头，具有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已开工；通信已组成以数字传输、程控交流为主的多种通信编制和多功能通信处事汇集；沟通沿江通道的京九铁路、沿江高速公路、九黄高速公路等项目已国家立项核准，2002年-2003年将周全开工；长江除夜桥已于2001年尾开工兴建。项目地址区位于长江中轻贱南岸，与B市交壤，南连、黄山，是A市、经济、文化中心。全区总面积2516平方千米，人丁62万，辖8个乡、13个镇、4个街道处事处。城区人丁12万。

　　2 A市房地产室第市场分化

　　A市房地财富从起步到成长，除夜致履历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以衡宇统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地财富处于萌芽状况。1994年至1998年为第二阶段，统代建步履逐步磨灭踪，商品房斥地慢慢兴起。1999年至今为房地财富成长与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城刷新和翠微苑小区的成片斥地为起点，掀起了城市培育汲引新一轮高涨。出格是地改市后，城市根底步履法子培育汲引法度楷模加速，城市建成区人丁、规模火速扩年夜，城市培育汲引与房地产斥地二者良性互动，房地产场进入有序成持久间。到今朝为止，A市房地财富根底实现了创业使命，完成了原始堆集。居平易近住房质量显著改良，财富结构趋向合理，市场系统根底成立。

　　二OO三年，A市房地财富首要特点默示在以下几个方面：

　　默示之一：投资增幅除夜。房地产斥地投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4 %,占全市培育汲引系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。

　　默示之二：市场供销两旺。主城区落成商品房面积

　　20.04万平方米，发卖面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

　　默示之三：房价平稳上升。城区商品室第价钱较旧年上涨17%，净增400元/m2摆布。默示之四：生意市场延续升温。全市全年共打点各类房发生意1.12万起。A市城区共打点各类房发生意7938起，面积达89.62万m2，比上年度分袂增添25%和35%，其中存量房生意2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。

　　默示之五：拉动经济下场显著。房地财富增添置魅占全市GDP增添值14%，带动相关财富产值8.87亿元，带动社构和品发卖6.16亿元；房地财富上缴国家税收2800万元。对尔后市场的猜想：

　　——从购房能力看

　　伴跟着经济增添，城镇居平易近可放置收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居平易近可放置收入从5222元上升到6028元。当然旧年房价涨幅较除夜，但消费市场仍连结旺热。 ——从投资角度看

　　因为股市持久低迷，银行利率多次下调，而房地财富保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的首要规模。加上银行信贷的撑持，除夜除夜刺激了市场的需求。今朝经由过程按揭贷款采办商品房的比例为42%，年增幅达16%。

　　——从消费结构看

　　跟着房地产市场的成长，居平易近住房消费不美不美观念发生了较着的改变。人们已不能知足于“够住就行”的传统不美不美观念，改良型住房的需求较为较着。住房消费正由“栖身型”向“享受型”改变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩除夜。据查询拜访，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。

　　——从需求关系看

　　遵循城市整体筹算，城市建城区面积将由14.6平方千米成长到27.8平方千米，城市人丁由12万人增添到30万人。在不考虑有用采办力的气象下，单从住房需求分化，A市每年人丁增添拉动的住房需求，加上城市外来人丁的采办需乞降城市拆迁需要，将为房地财富供给宽广宽除夜奔放的成漫空间。

　　3、首要竞争项目分化

　　室第小区具体气象如表：

　　项目套数建筑面积（万㎡）平均单价（元/㎡）位置

　　汇景国际花园 1500 22 1400 湖滨路

　　碧荷苑 78 5.8 1344 培育汲引中路

　　荷花村 170 1460 培育汲带路

　　桃园小区 130 1400 秋浦路

　　秋浦花园 500 6.9 1508 长江路

　　部门商业网点具体气象

　　项目面积㎡单价元/㎡位置

　　汇景国际花园 40~~80 4000~5600 新城区

　　秋浦花园 50~~70 50 00~12000市中心

　　碧荷苑 36~~50 6800 培育汲带路

　　桃园小区车库 550 秋浦路

　　荷花村车库 550 培育汲带路

　　3、项目财政分化

　　（一）、拆迁成天职化

　　围合区域内衡宇均为砖混结构，其中4栋5层室第楼房（考试考试小学职工二栋40户，四建公司职工室第一栋16户，拆迁公司拆迁安设房一栋，30户）。其它衡宇均为二——四层。遵循挂牌文件附图及现场核结，围合区内需裁撤衡宇面积：室第34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成分多为由市区衡宇拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，筹算建房证，衡宇产权证、独户水、电表。具有必定的衡宇拆迁经验。拆迁成本估算：

　　遵循A市《城市衡宇拆迁治理暂行编制》划定和抵偿尺度货泉拆迁估算。

　　1、室第：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

　　2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

　　3、隶属物（水、电、电话、空调以上其它）

　　室第34329平方米*45元/平方米=1544805元

　　经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

　　4、室内装潢：34929平方米*80元/平方米=2794320元

　　5、阁楼、围墙院内地坪等

　　34929平方米*48元=1676592元

　　搬场费、姑且过渡费：

　　1、搬场费：

　　室第：200户*300元=60000元

　　经营性用房：9户*500元=4500元

　　小计：64500元

　　2、过渡费：

　　室第：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元

　　经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元

　　小计：632535元

　　其他费用

　　3、治理费，奉求拆迁费：

　　34929平方米*15元/平方米=523935元

　　4、衡宇拆迁评估费：35000元

　　5、奖励：

　　34929平方米*100元/平方米=3492900元

　　上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方抵偿金额为1103.18元。

　　遵循A市人平易近政府第9呼吁，对A市城市区域内衡宇拆迁，在2003年上半年尚可以履行，自省《城市衡宇拆迁治理编制》，在2003年7月1日最早履行后。A市城市衡宇拆姑息坚苦重重，出格全国城市衡宇拆迁除夜天色政策，向被拆迁人倾斜，判决司法强迫拆迁根底遏制。再者，A市衡宇拆迁治理编制即将出台，其基准价在原根底上估量上调100元/平方米摆布，由此拆迁成本估量为：

　　1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米

　　1203.18元*34929平方米=42025874.2元

　　（二）建筑成天职化

　　对该宗地块的培育汲引规模作了初步的筹算方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。

　　主进口设在东湖路两栋网点之间，次进口设在培育汲引东路接近汇景小区的桥旁。沿培育汲引东路建二层裙房，形式根底同S小高层，裙房上建三栋12层室第，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层室第建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。地块内除夜致安插

　　一栋15层29.4*13.8*15层；

　　一栋12层29.4*13.8*12层；

　　三栋12层40*15*12层；

　　一栋15层40*15*15层；

　　占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡

　　总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%

　　总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17

　　高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。

　　培育汲引成本估算

　　（一）、工程前期费：

　　1、拆迁成本

　　2、土地出让金